Как выгодно погасить ипотеку?

В большинстве случаев ставка по ипотечному кредиту зависит от величины первоначального взноса, который может внести заемщик, и срока кредитования. Но в последнее время все чаще наблюдается и другая зависимость — от условий досрочного погашения. За право вернуть деньги банку раньше срока заемщику придется заплатить.

Сейчас конкуренция между банками за заемщика довольно остра, так что помимо привлекательных процентных ставок они стараются разнообразить дополнительные условия. Как правило, заемщик, оценивая размер переплаты при полном сроке кредита, рассчитывает погасить кредит заранее, а больший срок кредитования выбирает для подстраховки.

Средний срок выдачи ипотечных займов по рынку составляет 25-30 лет. Максимальные сроки кредитования предлагают Росевробанк и ВТБ 24 — 40 и 50 лет соответственно. Однако, гася кредит полный срок, заемщик сильно переплачивает — объем переплаты может превысить стоимость квартиры в несколько раз. Поэтому сейчас средний срок выплат по ипотечным кредитам — примерно 7-10 лет.

"По данным статистики, большинство ипотечных кредитов погашаются за 5, максимум 10 лет. Это связано с тем, что большинство заемщиков берут ипотечный кредит для улучшения уже имеющихся жилищных условий и расплачиваются по нему досрочно, продав квартиру, дачу или иную недвижимость, находящуюся в собственности",— рассказывает начальник блока ипотеки департамента продаж коммерческой дирекции по развитию бизнеса и региональной сети БСЖВ Екатерина Забелина.

Однако банкам досрочное погашение невыгодно. При выдаче кредита банк распределяет получаемую прибыль на весь срок договора. При досрочном погашении банк сталкивается с проблемой недополучения ожидаемого дохода и расходами на перерасчет кредита. "Банк является коммерческой организацией, основная цель деятельности которой — получение прибыли. Процент по кредиту и является той самой прибылью. Чем быстрее заемщик погасит кредит, тем меньшую сумму процентов заплатит банку",— говорит начальник управления обслуживания и сопровождения кредитов Банка Жилфинанс Татьяна Родионова.

"При выдаче кредита банк формирует резерв и планирует поступление платежей на период времени, соответствующий сроку кредита. При досрочном погашении график платежей изменяется, соответственно меняется денежный поток, появляется необходимость в дополнительных трудовых и временных затратах кредитора (связанных с переоформлением документации, составлением нового графика и т. п.). Сложность заключается в том, что при заключении ипотечного кредита заемщик иногда сам не знает, когда и в каком размере он будет осуществлять досрочное погашение, все изменения вносятся незапланированно, по факту досрочного погашения заемщиком. При секьюритизации проблема досрочного погашения особенно остра, так как инвестор, который вложился в ипотечные бумаги, ожидает определенной периодичности получения дохода по ним",— поясняет член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев.

"Банк может быть заинтересован в досрочном погашении кредитов при условии, что вновь выдаваемые кредиты размещаются по более высоким ставкам. Кроме того, при досрочном погашении у банка увеличивается скорость оборота капитала, что в определенных условиях позволяет банку повысить собственную экономическую эффективность",— находит положительные для банка моменты в досрочном погашении заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский.

Идеальный клиент для банка — тот, кто гасит кредит без задержек и по графику. Поэтому эксперты советуют как следует подумать, прежде чем решиться на досрочное погашение. "В первую очередь стоит обратить внимание на целесообразность погашения в том плане, что если ипотечный кредит получен на выгодных условиях, то, может, и нет смысла вкладывать деньги в его погашение. Возможно, найдется другое, более выгодное вложение с учетом того, что ставки по ипотечным кредитам поднимаются",— рекомендует начальник управления подготовки и обслуживания кредитов Национальной ипотечной компании Егор Жмаев.

Чтобы как-то обезопасить себя и удержать заемщика от слишком быстрого возврата кредита, банки вводят штрафные периоды, в которые досрочное погашение облагается дополнительной комиссией. Более того, банки ограничивают минимальную сумму досрочного погашения. Однако есть и исключения. "Абсолют Банк" и Сбербанк России готовы принимать любую сумму. Установление минимальной суммы досрочного погашения кредита — хорошая защита для банка от преждевременного возврата средств.

В некоторых случаях сумма досрочного погашения не позволяет безболезненно изъять ее из бюджета. Например, досрочное погашение в Райффайзенбанке возможно для тех, у кого на руках есть 60 тыс. руб., в БСЖВ минимальная сумма досрочного погашения — 75 тыс. руб., в Русском ипотечном банке и Собинбанке — 80 тыс. руб. Дальше всех пошел банк Хоум Кредит, где минимальная сумма досрочного погашения составляет 150 тыс. руб. Правда, в банке отсутствует штрафной период погашения кредита, когда с клиента взимается комиссия. В любое время можно погасить кредит также в Московском кредитном банке, Росевробанке, Сбербанке России, "Уралсибе". В банке "Дельтакредит" при досрочном погашении в штрафной период заемщику придется оплатить процентную ставку за год (при условии фиксированной ставки по кредиту). В этом случае банки предлагают заемщику по возможности переводить деньги на расчетный счет и, когда соберется нужная сумма, осуществлять досрочное погашение.

Нюансы явные и скрытые
Чтобы обезопасить себя от неожиданных комиссий в случае досрочного погашения, заемщику стоит внимательно изучить условия досрочного погашения, изложенные в кредитном договоре. "Необходимо обратить внимание на существование моратория (в течение которого досрочно погашать кредит невозможно), наличие комиссий (штрафов) за досрочное погашение (с тем, чтобы оценить свои расходы), порядок предупреждения кредитора о досрочном погашении и порядок списания денежных средств со счета, а также ответственности за неисполнение взятых на себя обязательств по досрочному погашению",— предупреждает Роман Воробьев.

Для досрочного погашения кредита заемщик должен написать заявление, в котором указывает вносимую сумму и когда он собирается осуществить досрочное погашение, а также просит банк провести перерасчет ежемесячных платежей с учетом внесенной суммы. "Безусловно, заемщик должен уведомлять банк о досрочном погашении. Этот пункт прописан в кредитном договоре. Как правило, процедура следующая: заемщик пишет заявление о досрочном погашении, которое передается в банк за 7-15 дней до выплаты с указанием суммы, которую клиент желает выплатить. В указанный день заемщику необходимо внести данную сумму на свой счет. Банк в соответствии с заявлением списывает данную сумму со счета",— говорит начальник управления кредитования физических лиц СДМ-банка Иван Лонкин.

После каждого досрочного погашения банк предоставляет заемщику новый график выплаты кредита. "Заемщик в обязательном порядке получит новый график платежей, в котором, как было указано в клиентском заявлении, будет изменена сумма основного долга и, соответственно, либо размер ежемесячного платежа, либо срок кредита",— отмечает начальник управления ипотечного кредитования банка "Финсервис" Александр Игумнов.

Выгодность досрочного погашения зависит и от изначальной схемы выплаты кредита. "На сегодняшний день наиболее распространенной формой погашения ипотечного кредита является аннуитетный платеж. Равные ежемесячные платежи по кредиту позволяют заемщику спланировать свои расходы заранее, а также существенно увеличить сумму кредита, что является немаловажным фактором при растущих ценах на жилье. Большая сумма кредита дает заемщику возможность расширить географию поиска квартир",— поясняет начальник управления продаж Национальной ипотечной компании Светлана Костюкова.

Аннуитетная схема, которую предпочитают почти все банки, подразумевает равные платежи на протяжении всего срока кредитования, при этом переплата по кредиту для заемщика будет выше, чем при дифференцированном расчете. "В первые месяцы и годы заемщик платит практически только проценты, а тело долга остается почти неизменным. Доли средств, идущих на погашение кредита и процентов, в обязательном платеже сравняются примерно на середине срока пользования заемными средствами. Соответственно, досрочное погашение кредита выгодно заемщику в первую половину срока, далее оно теряет смысл в плане экономии средств",— советует директор ипотечного центра инвестиционного банка "КИТ Финанс" Надежда Свинцова.

При дифференцированной схеме расчета с уменьшающимися ежемесячными выплатами равными платежами погашается сумма основного долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть основного долга. Правда, пока такой расчет в меньшинстве — дифференцированные платежи предлагает Сбербанк России. "К преимуществам дифференцированной схемы можно отнести равномерность уменьшения задолженности по кредиту, что будет выгодно клиентам, которые планируют погасить задолженность досрочно, то есть клиент платит меньше процентов в начале погашения кредита, чем при аннуитетной схеме, следовательно, при досрочном погашении клиент заплатит меньше процентов",— считает заместитель директора департамента розничного кредитования Бинбанка Антон Рудь.

При досрочном погашении кредита стоит обращать внимание на некоторые нюансы. Банки, как правило, берут комиссии за досрочное погашение в штрафной период. Однако после этого может взиматься комиссия за банковскую операцию по перерасчету ежемесячных платежей. Есть и другие подводные камни. "Нужно внимательно читать договор, где должен быть пункт о том, что при полном досрочном погашении подлежат уплате проценты, начисленные до даты полного погашения, но не все. На рынке все еще есть недобросовестные кредиторы",— предупреждает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Сейчас все чаще устанавливается зависимость условий досрочного погашения от основных условий кредита. Банки предлагают заемщику на выбор несколько условий досрочного погашения кредита. Если заемщик хочет рассчитаться по кредиту в кратчайший срок и с меньшими затратами, банк выдаст соответствующее предложение, но взамен назначит процентную ставку выше. И, наоборот, если заемщик не заинтересован в преждевременном погашении кредита, ставка может быть меньше. К такой схеме недавно пришел "Абсолют Банк": при процентной ставке 9-11% банк запрещает погашение кредита в течение пяти лет. Также может быть установлен штрафной период в 12 месяцев с комиссией 4% от суммы досрочного погашения, после которого допускается свободное погашение кредита. Различные варианты досрочного погашения есть и в Райффайзенбанке. В стандартном предложении в первые полгода досрочное погашение запрещено. Но есть и другой вариант — оплачивать комиссию в 4% от суммы досрочного погашения в течение пяти лет.

В Альфа-банке условия досрочного погашения зависят от суммы кредита. Чем меньше размер кредита, тем меньше срок, в течение которого банк запрещает его досрочно выплачивать. Так, при сумме до $250 000 установлен мораторий в три месяца, при сумме от $250 001 до $500 000 — шесть месяцев, при сумме от $500 001 — 12 месяцев.

Как правило, при покупке квартиры на первичном и вторичном рынке условия досрочного погашения кредита идентичны, но есть и исключения. В инвестиционном банке "КИТ Финанс" при покупке на заемные средства квартиры в строящемся доме первые три года комиссия составит 5% от суммы досрочного погашения. На вторичном рынке в зависимости от выбранной программы штрафной период составит 6 или 60 месяцев, а комиссия — 2% или 5% от суммы досрочного погашения соответственно.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА