Покупка с дефолтом

Растущие долги по ипотеке вынуждают банки выставлять на продажу квартиры неплатежеспособных заемщиков. Уже сейчас у покупателей есть возможность приобрести залоговую, или так называемую дефолтную, недвижимость. Но пока это обойдется не дешевле, чем аналогичные рыночные варианты.

Грозовое предупреждение
В 2009 году ипотечные кредиты станут самыми проблемными для отечественных банков. Крупнейшее в России коллекторское агентство Sequoia Credit Consolidation провело опрос 25 кредитных учреждений, работающих с ипотекой в различных регионах страны: 40% банков признали, что ждут невозвратов прежде всего от ипотечных заемщиков.

Пока случаев продажи ипотечных квартир очень мало по сравнению с количеством выданных кредитов. По словам директора по развитию бизнеса "Долгового агентства "Пристав"" Сергея Шпетера, банки заинтересованы в "живых" деньгах — торговля жильем не является их профильным бизнесом. В Балтийской ипотечной корпорации назвали только один случай, когда ситуация дошла до суда и квартира была выставлена на торги. Представители Райффайзенбанка говорят, что с начала 2009 года в порядке добровольной реализации было продано 16 объектов жилой недвижимости, находившихся в залоге. Примерно такие же данные предоставляют другие банки и коллекторские агентства. "Речь идет о десятках, но никак не о сотнях таких сделок",— говорит Шпетер.

"Значительное количество продаж заложенных квартир ожидается не ранее второй половины 2009 года",— говорит Андрей Степаненко, руководитель дирекции обслуживания физических лиц, член правления Райффайзенбанка.

То есть кредиторы могут выставить на продажу заложенное жилье по сниженным ценам, лишь бы получить хоть какие-то деньги. Так что если сейчас вникнуть в юридические тонкости процесса продажи дефолтных квартир, возможно, на этом рынке будет чем поживиться.

Дисконт до 10%
Как правило, в случае согласия должника на погашение задолженности путем реализации квартиры в добровольном порядке составляется письменное соглашение об отступном. "Размер отступного необязательно должен совпадать с размером исполнения по обязательству (стороны определяют это в соглашении). С предоставлением отступного прекращаются все обязательства по договору, включая неустойки",— рассказывает Сергей Шпетер. По словам банкиров и коллекторов, таким образом разрешается до 90% случаев с невыплатой по ипотеке.

Более того, по словам Андрея Степаненко, даже после получения банком судебного решения исполнительное производство не доводится до своего логического завершения — публичных торгов. Заемщик, получая уведомление о продаже квартиры с торгов, понимает, что никаким образом повлиять на цену не сможет. В таких случаях должник пытается срочно найти покупателя и реализовать залог по соглашению сторон. "Приобретая квартиру именно в такой момент, покупатель может получить наибольшую скидку",— говорит Андрей Степаненко.

Однако на большой дисконт рассчитывать не приходится. По словам представителя GE Money Bank Екатерины Тутон, в настоящее время скидка при продаже таких квартир варьируется от 5 до 10%, но нельзя говорить, что на рынке установлен какой-то специальный дисконт на ипотечные квартиры.

Некоторые кредитные учреждения готовы идти навстречу покупателю залоговой квартиры и предоставлять ипотечный кредит на старых условиях. То есть возможна смена заемщика-должника по кредитному договору (перевод долга со сменой залогодателя). Эта схема достаточно интересна для покупателя, который в условиях повышения процентных ставок по ипотеке получает кредит по ставке, изначально прописанной в кредитном договоре.

Мертвые души
Покупателям не стоит полностью полагаться на юридическую чистоту приобретаемой квартиры лишь потому, что она заложена в банке. "Иногда банки берут в залог недвижимость, не учитывая наличие несовершеннолетних детей, которые имеют право на это имущество, фактических брачных отношений, также влияющих на право собственности",— говорит старший юрист компании Lidings Егор Кунцевич.

Узнать историю заложенного жилья можно, получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Из выписки видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты, находится ли она в залоге. По закону такую выписку может получить только собственник жилья, так что покупателю стоит потребовать от владельца предоставить ему такую справку.

Если квартира была конфискована у неплатежеспособного должника по решению суда, есть риск, что заемщик оспорит законность изъятия недвижимости. "Коллекторы совместно с сотрудниками органов государственной исполнительной службы часто нарушают процедуру конфискации заложенной недвижимости, что может повлечь признание судом таких действий исполнительной службы незаконными и, как следствие, восстановить бывшего собственника квартиры в своих имущественных правах",— говорит Егор Кунцевич.

Кроме того, всегда остается риск признания договора купли-продажи недействительным в связи с тем, что на момент его заключения должник пребывал в недееспособном состоянии, что должно быть установлено решением суда, а также в связи с тем, что сделка была осуществлена под воздействием тяжелых обстоятельств, в результате насилия или обмана.

В случае продажи по соглашению с банком покупателю необходимо погасить оставшуюся часть кредита перед банком и одновременно со снятием залога оформить право собственности на объект. В результате покупатель несет достаточно серьезные риски, поскольку, если регистрационный орган откажет в оформлении права собственности, он может остаться и без квартиры, и без денежных средств.

В Райффайзенбанке советуют при покупке дефолтной квартиры применять аккредитивную схему расчетов: деньги будут переведены банком с аккредитива на погашение кредита только после регистрации права собственности на покупателя. Риски для него в таком случае отсутствуют.

В общем, юридических тонкостей более чем достаточно, но ненамного больше, чем рисков при покупке жилья, скажем, на вторичном рынке.

Алексей Шленов, генеральный директор "Миэль-Брокеридж":

— Риэлтеры рекомендуют предлагать квартиры, находящиеся в залоге у банка, в продажу по цене ниже среднерыночной, чтобы реализовать квартиру как можно быстрее. В данном случае время играет против продавца, на которого могут оказывать давление сразу несколько факторов: невозможность выплачивать кредит, снижение цен на недвижимость и рост курса доллара.

Константин Артюха, вице-президент банка DeltaCredit:

— Можно прогнозировать увеличение просрочки по исполнению заемщиками обязательств по кредитным договорам. Но не думаю, что, как следствие, мы увидим массовую реализацию залогов. С одной стороны, это связано с тем, что у большинства ипотечных заемщиков это единственное жилье в собственности, и они сделают все, чтобы сохранить его. С другой — банки сами готовы пойти навстречу заемщикам, используя, например, механизмы реструктуризации долга.

Источник: КоммерсантЪ