Как избежать личного дефолта по ипотеке

Статистика говорит о резком ухудшении ситуации с возвратом ипотечных кредитов - доля просроченных займов выросла на 37,3% и достигла 11,5%. Эксперты предлагают свои варианты сохранения жилья должниками и выплаты ипотечных кредитов.
Доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле растет у АИЖК с каждым кварталом. До сих пор в большей степени росла доля хронических неплательщиков с просрочкой выше полугода. Однако уже в конце прошлого года у агентства появилось много новых неплательщиков. Доля кредитов, по которым не платили 30-90 дней, выросла с 2,4% до 3,5%.

«Свежая просрочка выросла из-за ухудшения материального положения той части заемщиков, которые потеряли работу или значительную часть дохода», — объясняет директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. - Не исключено, что значительная часть этой просрочки будет реструктурирована».

О таких последствиях кризиса было известно еще до Нового года. Правительство уже тогда приняло ряд мер: гражданам была предложена реструктуризация кредитов через АИЖК, а банкам пообещали не считать ипотечные кредиты «плохими активами».

По прогнозам Минэкономразвития, в ближайшее время до трети ипотечных кредитов может не вернуться в банки, передает «Росфинком». Директор департамента МЭР Иван Осколков говорит, что «при худшем сценарии в скором будущем из 1 трлн рублей ипотечных кредитов 300-400 млрд могут оказаться дефолтными». Чиновник также отмечает, ссылаясь на данные банков, что от 1 до 10% ипотечных заемщиков уже допустили дефолты по погашению кредитов.

Причем, в 12 регионах России уровень задолженности превысил 10% уже в середине января. Эксперты считают «критичным» уровень в 5%. За три последних месяца прошлого года просрочка по ипотеке увеличилась в 6 раз, продемонстрировав стабильный ежемесячный прирост. До этого он измерялся сотыми долями процентов.

Лидерами задолженности по жилищным кредитам, согласно анализу АИЖК, являются Саратовская область с 31,8% и Тюменская с 18,6%.

Уже сегодня объем просроченной задолженности только по кредитам, выданным по стандартам АИЖК, может составлять порядка 40 млрд рублей. Эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, считают, что в ближайшие 5-6 месяцев задолженность вырастет, как минимум, в 2 раза – до 90 млрд рублей.

Пессимистические прогнозы подтверждает статистика банков, некоторые из которых уже признались, что доля дефолтных кредитов в их портфеле составит не меньше 10%.

«Ситуация с просрочкой по кредитам АИЖК отражает общее ухудшение ситуации в стране, - сказал ВЗГЛЯДу директор консалтинговой компании «Юни-Траст» Кирилл Рогожкин. - Клиенты агентства - это главным образом тот самый средний класс, который больше других сейчас оказался подвержен риску потери дохода или рабочего места, или бизнеса».

Впрочем, есть один нюанс: далеко не все банки дают правильную отчетность. «В зависимости от проблем с теми или иными активами или общим положением банковской структуры, они имеют возможность «прятать» отчетность или, например, «путать» ее, выдавая должнику новый кредит на погашение старого», - говорит владелец московской аудиторской компании Лев Горелов.

Впрочем, по словам некоторых банкиров, неплатежи растут не только из-за ухудшения ситуации с доходами, но и из-за того, что некоторые заемщики перестали выплачивать проценты по кредитам в ожидании, когда заработает обещанная правительством программа реструктуризации кредитов.

Если у заемщика проблемы с обслуживанием кредита, банк может предложить только два пути - продать квартиру или реструктурировать ипотечный займ. Должник решает сам, что ему выгоднее. В случае, если заемщик не идет на контакт с банком и не платит, то включаются судебные механизмы. Как правило, если судить по типовым ипотечным договорам, банк обращается в суд через 90 дней просрочки платежей. Судебное разбирательство длится суд приблизительно полгода.

Только после решения суда банк получает право выставить квартиру на торги через специальные «уполномоченные» фирмы по цене, которая указана в решении суда, причем, в 99% случае - это цена квартиры на момент заключения договора ипотеки.

У АИЖК судебная процедура еще длиннее. В суд оно обращается только после того, как просрочка по кредиту достигнет полугода, до этого заемщик имеет право на реструктуризацию или может договориться с кредитором, погасить долг и продолжать платить по кредиту, сообщается на сайте агентства. Суд длится от года до двух, поэтому квартиры заемщиков, которые начали допускать просрочку сейчас, появятся на рынке жилья не ранее второго полугодия 2010 года.

В условиях продолжающегося падения цен на жилье и отсутствия спроса, как такового, банкам продавать жилье сложно и обременительно. «Именно по этой причине пока, до оживления рынка продаж жилья, банкам выгоднее договариваться с должниками, чтобы те сами пытались реализовать на рынке квартиру или дом или взяли новый кредит, - говорит Кирилл Рогожкин. - Если две попытки продаж с аукциона будут неудачными, то банку придется забрать жилье себе и поставить на баланс, что не только не принесет ему денег, но и добавит убытков в виде оплаты налога на имущество».

Заемщики ипотеки сейчас оказались заложниками кризиса, потеряв работу или часть доходов. Банки – не в состоянии сегодня решить проблему убыточности своих ипотечных портфелей, так как их доходность крайне низкая и близка к нулевой. В этой связи некоторые аналитики рынка отмечают, что если ставка рефинансирования Центробанка поднимется еще хотя бы на 1%, то все ипотечные кредиты начнут приносить банкам убытки.

Последствием такого развития ситуации станет новый круг – банки будут поднимать ставки, снизят «порог» судебного разбирательства и создадут новые заградительные условия кредитования.

На реструктуризацию ипотечных долгов россиян в 2009 году правительство направит 50 млрд рублей, сообщил на прошлой неделе министр регионального развития Виктор Басаргин. Это не более 1/13 всех выданных жилищных кредитов. Министр также подтверждает, что с трудностями при погашении закладных столкнулись более 7% заемщиков. Учитывая резкий рост задолженности, очевидно, что госпомощи на всех не хватит, а предложения ряда банков о переводе долларового кредита в рублевый лишь увеличивают долговую нагрузку.

Наибольшие проблемы с выплатой ссуд на жилье возникли у жителей промышленных регионов, таких, как Магнитогорск и Челябинск. Согласно статистике АИЖК, больше всего ипотечных кредитов рефинансировано в Приволжском округе - 20,3% от общего числа выданных в этом регионе. Далее следуют Сибирский округ - 19,9%, Уральский - 17,3%, Центральный - 15,4%, Северо-Западный - 12,8%.

Очевидно, что эти цифры будут расти, так как пик увольнений эксперты ожидают ближе к лету.

Источник: Недвижимость