Плюсы и минусы покупки недвижимости в рассрочку

Любой человек осознает необходимость рано или поздно иметь свое жилье. В красочных рекламных плакатах банков каждого привлекают образы независимости, непоколебимой «крепости», тепло очага и уют. Таким образом, очень легко сыграть на чувствах человека, который живет с тремя поколениями под одной крышей или отсчитывает за съемную квартиру ежемесячный платеж хозяину.

Современная планировка новостроек с прекрасными коммуникациями – сладкий плод, который для многих остается недоступным. Острая жилищная проблема, согласно социологическим опросам, по-прежнему актуальна для 65-70% населения. 150 лет назад в рабстве пребывала большая часть населения страны, и этот факт не замалчивается, но и сейчас, при формальном всеобщем либерализме россияне должны сразу нескольким «баринам» в лице ЖКХ, банков, коллекторов.

Адекватно оценивая ситуацию, возможность сейчас купить квартиру у семьи со средними доходами - невелика. В большинстве случаев, собственных сбережений недостаточно для приобретения квартиры, и на выручку приходят разнообразные предложения о рассрочке. Как гласит экономический словарь, рассрочка - это способ оплаты, при котором платеж производится не всей суммой за один раз, а частями. При такой операции продавец становится кредитором, а покупатель — заемщиком.

Таким образом, ипотечное кредитование – также один из видов рассрочки. Справедливо будет отметить, что просто так ни один продавец, в большинстве случаев, не захочет сделать вам подарок и предоставить возможность оплаты товара частями даром. А значит, к цене недвижимости добавится определенный процент – это, как раз, и есть интерес продавца. Если не можете купить жилье за свои деньги - готовьтесь переплатить за него, пожалуй, от 30% до 100% стоимости.

Очевидные плюсы ипотеки распишут в любом представительстве банка. Вы получаете в собственность законные квадратные метры новостройки, или квартиры на вторичном рынке, затем, в течение ряда лет (от трех до тридцати), обязуетесь исправно отдавать банку «дань» - ежемесячный платеж. Для начала заемщик должен собрать солидный пакет документов. Следует оговориться, что за годы кризиса условия ипотечного кредитования стали куда более лояльными – если ранее банк требовал справку о подтверждении доходов по форме 2-НДФЛ, то теперь будет достаточно справки о доходах по форме банка или даже в произвольной форме – главное, чтобы там стояла печать и подпись работодателя. Как следствие – удалось увеличить количество выданных кредитов по всей стране, но, одновременно, их качество существенно снизилось.

В современных условиях риск ипотечных кредитов достаточно высок для банка. Это характеризуется как долгим сроком предоставления денежных средств, так и статистикой процента неплатежей по кредиту. Кредитор требует залог, который у вас отнимут в случае не выплаты кредита. Предоставление кредита под залог недвижимости и называется ипотекой.

На этапе заполнения документов, обратите внимание, что плата и призрачные комиссионные проценты могут взиматься буквально на ровном месте: снятие наличных, плата за рассмотрение заявки, обязательный страховой взнос, плата за услуги риэлтора, договор купли-продажи, - все это в итоге может составить солидную сумму. Если захотите раньше погасить долг – банк будет вынужден взять дополнительную комиссию, так как данные денежные средства были взяты банком в кредит также на долгий срок. Соответственно в дальнейшем у банка появляется проблема использования заранее возвращенных кредитов под выгодный процент.

Но ведь не обязательно же связываться с банками, есть и другие способы приобрести жилье в рассрочку. Например, договоренность заключается с владельцем недвижимости (либо застройщиком) – к договору купли-продажи прикрепляется договор об отсроченном платеже. В таком случае, продавец ставит свою подпись о продаже квартиры только после того, как покупателем будет выплачена вся сумма средств, а в это время можно жить в купленной квартире и постепенно выплачивать за нее деньги.

Многие застройщики, которые возвели в последние годы целые кварталы жилых комплексов, ждут своих клиентов и объявляют акции, скидки, специальные предложения – они готовы распродать квартиры по лучшим, чем у конкурентов, условиям. Одним из требований служит первоначальный взнос за жилье - от 30 до 80% от его рыночной стоимости. Плюс в том, что застройщик ориентирован на быстрейшее получение средств за предоставляемое жилье и не выдвигает требования дополнительных платежей для большей доходности мероприятия.

В связи со снижением спроса на рынке жилья в последние 2 года многие застройщики активно предлагают рассрочку платежей. Срок беспроцентной рассрочки нечасто превышает срок строительства самого объекта. Чаще невысокий процент все же присутствует, но условия существенно легче предлагаемых банковской системой. Данный вариант «рассрочки от застройщика» наряду с простотой оформления сделки, не исключает риски.

Схемы предоставления рассрочек платежей экономически зачастую гораздо более выгодны как для покупателя, так и для продавца, но с точки зрения законодательства, не в пример банковской ипотеке, существенно меньше защищены. Поэтому при заключении договора о предоставлении рассрочки необходимо обратить повышенное внимание на два нюанса: последствия просрочки платежа и порядок перехода права собственности к покупателю. В типовом банковском договоре эти моменты подробно расписаны. Рассрочка же не имеет жестких законодательных правил, и каждый застройщик может формулировать свои специфические требования и условия, невыполнение которых могут иметь даже более серьезные последствия, нежели по ипотечному договору.

Что ж, если удалось приобрести долгожданное жилье в рассрочку, учтите - самое сложное и неприятное еще впереди. Это многие годы постоянных выплат ежемесячных платежей. Получив желанный дом и уют, вы сталкиваетесь с необходимостью каждый месяц погашать определенную сумму долга. Не вовремя уплаченный ежемесячный взнос по ипотеке грозит пеней или штрафом.

Если у заемщика возникают материальные трудности, с некоторыми банками можно договориться об отсрочке в несколько месяцев. Но долг все равно придется отдавать в полной мере, да и не со всеми можно договориться. Многие семьи среднего дохода отказывают себе в отпуске, оздоровлении детей, скромно питаются, не говоря уже об обновлении гардероба.

Даже под самым аппетитным соусом современное кредитование – это зависимость, которую по собственной воле принимает на себя человек. Люди решаются приобрести жилье в рассрочку, будучи уверенными в своих силах выплатить долговые обязательства. Если вы готовы внести первоначальный взнос, то внимательно изучите все условия рассрочки платежей.

Может быть, есть лучшие варианты, например – аренда жилья с перспективой выкупа? Не будут переплачены лишние проценты, и продавец с покупателем останутся в выигрыше. Основной риск – изменение ситуации на рынке недвижимости и рост/падение стоимости конкретного жилья. А вот если, например, «задействовать» надежные доходные механизмы, такие как жилищный накопительный кооператив (ЖНК), то картина получается совсем другая.

Ведь кроме способа «взять в долг» и с тревогой ждать завтрашнего дня, есть привычное накопление. Так что же такое ЖНК? Это накопительный финансовый институт, который предоставляет рассрочку при покупке жилья, которую можно назвать ипотекой без кабалы. В царской России еще с девятнадцатого века существовал прототип ЖНК, или немецких стройсберкасс.

В советское время существовали жилищные строительные кооперативы, а также кассы взаимопомощи, в которых граждане добровольно накапливали деньги для поочередной помощи пайщикам этих касс, в случае финансовых затруднений. Да и в новейшей истории России ЖНК функционируют не первый день.

Так что идея объединения граждан для решения крупных финансовых проблем путём добровольного накопления денежных средств далеко не нова. Просто в случае с приобретением жилья она в настоящее время нашла своё отражение и максимальное законодательное обеспечение в жилищных накопительных кооперативах. За счет чего их зарабатывает кооператив?

При вложении в строительство домов для продажи по рыночным ценам, даже при самых низких ценах на жилье, кооператив имеет доход от 27 до 35% годовых. А квартиры пайщикам передаются по себестоимости, именно такую экономию они имеют при накоплении первоначального взноса без начисления процентов на их сбережения.

Если первые пайщики приходили в кооперативы только лишь потому, что им отказали в ипотеке во всех банках – это были переселенцы, молодежь, многодетные семьи, активные пенсионеры, то за последние годы состав членов ЖНК существенно изменился. К вышеуказанным категориям присоединились осторожные граждане «без жилищных и финансовых проблем», которые получают высокий доход в кооперативе на свои накопления. Многие из них достигли высот в своей карьере или бизнесе и находят способ накопления в ЖНК, как самый безопасный и основательный, испытанный нашим сложным временем на прочность.

rbc