Как выбрать ставку по ипотеке с выгодой для себя

Решение взять ипотечный кредит на квартиру чаще всего дается очень непросто, учитывая, что с момента заключения договора заемщик добровольно обрекает себя на многолетнее и не всегда выгодное для него сотрудничество с кредитной организацией. Поэтому потенциальному получателю ипотечного кредита не только необходимо со всей серьезностью подойти к выбору подходящего банка, но и определиться (с максимальной выгодой для себя) со множеством параметров, начиная с вида ипотечной программы, валюты кредита и заканчивая способом досрочного его погашения.

В частности, весьма трудным выбором (особенно для неискушенного в хитросплетениях банковских терминов гражданина) может стать процентная ставка. В настоящий момент некоторые банки предлагают на выбор целых три вида процентных ставок по кредитам - фиксированная, плавающая и комбинированная.

Как правило, при подписании договора на ипотечное кредитование заемщик идет по более легкому пути, выбирая самый распространенный вид ставки - фиксированный. Без сомнения, в большом количестве случаев этот выбор более чем оправдывает себя. И тем не менее, прежде чем решительно ставить галочку перед соответствующим пунктом, стоит все-таки попробовать разобраться, что же собой представляют два других варианта: а вдруг именно в вашем случае плавающая или комбинированная процентная ставка окажется наиболее выгодной?

Итак, давайте разберемся в том, какие плюсы и минусы есть у всех трех видов процентных ставок.

Фиксированная процентная ставка потому и называется фиксированной, что будучи установленной при заключении ипотечного договора, остается неизменной в течение всего срока погашения кредита. Преимуществом этого вида ставки является стабильность - банк устанавливает точный график платежей, и заемщик всегда может рассчитать свой бюджет так, чтобы вносить платежи регулярно и в срок.

Фиксированный вариант особенно удобен для тех, кто берет кредиты на долгий срок и не планирует отдавать его досрочно. Тем не менее, даже в этом, самом простом случае, заемщик может столкнуться с подводными камнями.

«Кредитный договор может содержать условие, в соответствии с которым кредитор имеет право в одностороннем порядке без согласования с заемщиком изменять размер процентной ставки, - предупреждают в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). - Поводом для изменения ставки в большую сторону может быть ухудшение экономической ситуации или негативное изменение конъюнктуры финансового рынка. Кредитный договор, который содержит подобное условие, подписывать не рекомендуется. Иначе вы можете столкнуться с повышением размера платежа по кредиту именно в тот момент, когда возрастет риск финансовых затруднений из-за неблагоприятной экономической ситуации», - предупреждают в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Плавающая процентная ставка состоит из двух частей. Первая представляет собой постоянную величину, которая при заключении договора фиксируется на весь срок кредитования. Вторая часть плавающей процентной ставки - переменная. Она рассчитывается на основании одного из рыночных индексов. Так, для кредитов в долларах США таким индексом служит LIBOR (лондонская межбанковская ставка предложения - переменная величина, которая показывает, под какие проценты банки готовы кредитовать друг друга), в евро - EURIBOR (европейская межбанковская ставка).

Основой для расчета плавающей ставки для кредитов в рублях могут стать как MosPrime (российская индикативная ставка предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке), так и ставка рефинансирования Банка России (8,25%). К примеру, банк ВТБ24 для расчетов плавающей ставки для кредитов в рублях использует ставку рефинансирования, прибавляя к ней от 3% до 3,75% в зависимости от размера первоначального взноса, а в Юникредит банке пользуются следующей формулой: MosPrime 6 мес. + 5,00%.

Чаще всего банк пересматривает значение плавающей процентной ставки два раза в год. В ВТБ24 при пересмотре ставки учитывается уровень ставки рефинансирования на 1 апреля и на 1 октября каждого года, а в ОТП Банке используется среднее арифметическое значение MOSPRIME 6 мес. за 30 календарных дней, предшествующих датам 15 мая и 15 ноября.
Как правило, плавающие процентные ставки заметно ниже фиксированных, что выливается в существенную экономию при выплате процентов.

С другой стороны, кредит под плавающую ставку несет с собой высокий процентный риск, поскольку рост лежащего в основе этой ставки индикатора означает увеличение суммы платежа по кредиту. Наглядным примером такой возможности стал последний кризис: с 2008 по начало 2009гг. ставка MosPrime 3М выросла в 3,6 раз, что самым печальным образом отразилось на заемщиках. Сейчас, учитывая этот негативный опыт, некоторые банки в программах с «плавающим процентом» вводят ограничения по максимальному значению ставки. Так, по программе АИЖК «Стандарт», максимальное ограничение составляет 16% годовых.

Впрочем, не нужно забывать, что при падении индикатора-основы также падает и ставка по кредиту, что весьма выгодно заемщику, но невыгодно банку. В связи с этим финансовые организации также устанавливают нижний порог значения ставки (например, 5% по программе АИЖК «Стандарт»). В целом, плавающие ставки удобны, когда заемщик планирует погасить кредит в короткие сроки или рассчитаться с банком досрочно. Тогда больше гарантий, что платеж не изменится кардинальным образом.

И, наконец, комбинированная процентная ставка является неким компромиссом между фиксированной и плавающей процентной ставкой. В первые несколько лет процентная ставка фиксируется на неизменном уровне (более низком, чем среднерыночные ставки). Обычно этот период не превышает 5 лет, хотя некоторые банки позволяют зафиксировать ставку на гораздо больший срок (до 15 лет в Юникредит банке). При этом заемщик имеет возможность сам выбирать срок фиксации, по истечении которого процентная ставка становится плавающей. Впрочем, не стоит забывать, что чем больше будет срок фиксации, тем больший процент должен будет заплатить потенциальный заемщик. Это связано с тем, что кредиты с длительным периодом фиксации процентной ставки имеют большую степень риска для банка.

Одним из плюсов комбинированной процентной ставки является стабильность в течение первых (фиксированных) лет выплат по кредиту и возможность для заемщика за это время улучшить свое материальное положение, после чего не так страшен будет переход на плавающую ставку.

В целом каждый вид процентных ставок имеет свои плюсы. При выборе подходящего варианта нужно учитывать срок кредита и то, как вы планируете его отдавать. Кроме того, необходимо принимать во внимание текущее состояние экономики и вероятные варианты дальнейшего развития ситуации. Правильное решение может выбрать только сам заемщик, оценивая свою платежеспособность в динамике и учитывая внешние условия на момент получения кредита и в прогнозе.