Александр Долгополов: «Для развития ипотечного рынка важна качественная работа банка»

Реально ли снижение ставок по ипотеке? Какова роль государства в этом вопросе? Что поможет развитию кредитного рынка? Об этом – в интервью с заместителем председателя правления банка «Возрождение» Александром Долгополовым.

- Александр, насколько, на ваш взгляд, реализуема задача, поставленная президентом по снижению ипотечной ставки до уровня «инфляция плюс 2%»?

- Я думаю, в реализации этой идеи, носящей сильно выраженный социальный характер, должно активно участвовать государство. Дело в том, что коммерческие банки при всем желании не имеют возможности выдавать кредиты по таким ставкам. Мы же не можем привлекать депозиты на год под 8% и выдавать кредиты на 25 лет под 7–10%. Это просто нереально! Поэтому здесь необходимо участие со стороны государства, должны существовать специальные социальные программы. Мы сами являемся участниками таких проектов и видим, что такие механизмы эффективно работают.

Одна из самых успешных программ с государственной поддержкой, в которой мы участвуем, реализуется в Нижнем Новгороде. Там областная администрация несколько лет назад запустила проект помощи молодым врачам, учителям: они могут приобрести в кредит жилье и автомобиль. В этой программе мы участвовали, Сбербанк и еще некоторые банки. Суть заключается в следующем: финансовые организации выдают кредит, а его обслуживание в значительной степени осуществляется администрацией, которая, я считаю, решает очень важную задачу: ведь самостоятельно выпускники никак не могли бы купить себе жилье. Мы видим, что эта программа работает, причем, это не какой-то эксперимент: она функционирует уже больше пяти лет.

Так что, отвечая на ваш вопрос, я считаю, что государство должно более активно вмешиваться в ипотечный рынок, формировать специальные программы поддержки для отдельных категорий населения, создавать льготы по ипотеке и т.д.

- Ставка по ипотеке формируется обычно исходя из стоимости ресурсов, которые привлекает банк, плюс еще несколько процентных пунктов сверху. Оптимально каким должен быть размер этой «надбавки», как вы считаете?

- Величину процентных ставок в значительной степени формирует сам рынок.

- И сколько он может «сформировать» к концу года?

- Если не произойдет ничего драматического в мире и экономике, то, я думаю, 11–12% – это тот уровень ставок, который мы будем видеть в ближайшей перспективе.

- И это немаленькие ставки. Еще в прошлом году можно было найти ипотеку под 10% годовых…

- Я бы не сказал, что очень много кредитов выдавалось по ставке 10%. Заявления о них носили, скорее, рекламный характер.

- По этим программам были «запретительные» условия?

- В том числе. Где-то были комиссии, где-то требовался огромный первоначальный взнос, который не у всех есть, и т.д. Поэтому я думаю, что и год назад средние показатели находились на уровне 12%. Ипотечные ставки всегда были ниже, чем ставки по потребам, по автокредитам, по картам. Так что это и так сейчас самые низкие ставки на рынке.

- В условиях экономической нестабильности, наблюдающейся в странах еврозоны, не представляется ли логичным обращение к такому продукту как ипотека с плавающей ставкой, что могло бы в какой-то мере нивелировать возможные финансовые риски?

- Такой опыт был. До кризиса были продукты с плавающей ставкой, кто-то активно этим занимался, кто-то менее активно, но эти программы так и не получили развития.

- Кто оказался не готов: рынок или заемщики?

- Заемщики не готовы. Такие программы создают дополнительные риски для них. В известном смысле кредиты в иностранной валюте тоже создают иллюзию плавающей ставки за счет колебания валютных курсов. Мы видели, что очень многие заемщики, взявшие в свое время долларовую ипотеку, сильно пострадали. Хотя изначально они думали: «Какая невысокая ставка, как это удобно», при этом люди не понимали, что все может измениться (Во время кризиса из-за роста курса доллара платежи для «валютных» заемщиков сильно увеличились. – Прим. авт.). Сейчас люди более ученые стали, и такие кредиты берут крайне редко. Впрочем, такие программы никогда и не были сильно развиты.

- В период кризиса ваш банк, равно как другие, давал заемщикам возможность реструктурировать кредит. Насколько успешной оказалась такая практика?

- Очень успешной. В период кризиса существовали программы реструктуризации с участием государства, но их требования были довольно жесткие, и у нас не получилось во всем этом активно участвовать. Мы разработали собственные программы помощи заемщикам. Несмотря на то, что ипотечный портфель у нас довольно большой, очень мало кредитов было реструктурировано, хотя мы практически всегда шли навстречу заемщикам: допускались отсрочки платежей, графики перестраивались. Сейчас необходимости в таких программах уже совсем нет, как-то безболезненно все это прошло.

- Что сейчас превалирует на ипотечном рынке: спрос или предложение? Хватает ли банкам качественных заемщиков?

- Хватает.

- То есть вы не ощущаете какой-то ожесточенной конкуренции с госбанками, у которых как минимум более дешевое фондирование?

- Ощущаем. Но нам помогает то, что у нас есть свой путь. Для продвижения ипотеки мы используем партнерские программы, активно работаем с застройщиками, с риэлторами, с крупными компаниями, у которых есть корпоративные программы для сотрудников.

- Была в своем время у игроков рынка идея продавать ипотеку в офисах агентств недвижимости. Они аргументировали это тем, что кредит на жилье нужно предлагать там и тем, кто заинтересован в приобретении недвижимости, и где ее, собственно, продают. Вы не планируете работать по такой модели?

- Такие схемы были в 2005–2007 годах, когда банки выдавали доверенности ипотечным брокерам, региональным операторам на подписание кредитных договоров с заемщиками. Но кризис показал, что это не очень хорошо. Цель риэлторов – продать и получить деньги, а что там дальше будет с кредитом им не очень важно.

Здесь нужно четко понять, что означает продажа кредитов в агентствах недвижимости? Кто оценивает риски: агентство недвижимости или банк? Конечно, можно организовать продажу и в агентствах недвижимости, но только технология в данном случае все равно должна подразумевать полный контроль со стороны кредитной организации: оценку и анализ заемщика, залога и т.д. Если все это предусматривается, то можно продавать ипотеку в агентствах недвижимости. Тем более, если там сидит банковский работник. Но, повторю, важно, чтобы из кредитного процесса не выпадали существенные моменты, чтобы риэлторы не выдавали кредит за банки.

- На ваш взгляд, насколько перспективна для рынка ипотеки секьюритизация кредитов?

- Это значение трудно переоценить. Дело в том, что ни у одного из российских банков не существует избыточных источников долгосрочных финансовых ресурсов. Когда в России только начал формироваться ипотечный рынок, существовал практически единственный способ фондирования этих операций – продажа выданных ипотечных кредитов Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С развитием рынка перечень инвесторов существенно расширился – не только АИЖК стало выкупать пул кредитов, но и коммерческие банки – у других кредитных организаций. Однако когда осенью 2007 года проявились первые кризисные явления, все эти каналы практически прекратили свое существование: уже никто ни у кого ипотеку не покупал, да и АИЖК тоже существенно скорректировало свою политику. Перед всеми встал выбор: прекращать выдачу ипотеки либо искать другой способ получения средств на нее.

Теоретически выход был известен – это секьюритизация (то есть это «упаковка» кредитов в ценные бумаги). Однако к тому моменту очень мало, кто ее пробовал, и даже представить себе, что кто-то это смог бы сделать, в тот момент было сложно. 2009–2011 годы стали периодом восстановления рынка, и те, кто активно занимался ипотекой, вернулись к кредитованию и обратили внимание на секьюритизацию. В прошлом году мы успешно разместили выпуск, это очень большая работа, которая была сделана всего за 8 месяцев (В 2001 году банк выпустил ипотечные облигации на сумму 4,07 млрд. рублей. – Прим. авт.). Так что мы теперь умеем и выдавать кредиты, и их обслуживать, и упаковывать, и продавать.

В результате если еще в прошлом году мы долго обсуждали, какой нам нужен объем ипотечных кредитов, и зачем нам так много выдавать ипотеки (ведь это не самый доходный продукт), то в прошлом году такого вопроса уже не существовало, потому что мы сейчас и выдаем кредиты, и продаем их. Вот такая работа. На самообеспечении, что называется.

- Некоторые эксперты называют ипотечные ценные бумаги «драйвером развития рынка ипотеки». Согласны?

- Думаю, что помимо этого для развития рынка очень важна качественная работа банка. Ипотека должна быть качественной не только с точки зрения портфеля, она не может не быть и глубоко стандартизированным продуктом. В противном случае можно столкнуться с тем, что эта ипотека будет неликвидна. Все кредиты должны быть как пирожки, которые пекутся один к одному: в договорах и во всей документации нельзя переставлять слова, нельзя трогать запятые. Чтобы этого добиться, нужно совершенствовать технологии, IT, уделять огромное внимание стандартизации всего процесса. У нас уже года три все ипотечные договоры формируются не в филиалах, а в центральном офисе (хотя ипотека выдается в филиалах). Мы полностью централизовали данный процесс, благодаря чему удалось сделать первую же секьюритизацию всего за 8 месяцев, что казалось практически невозможным.

- Сейчас все банки очень много говорят о клиентоориентированности. Для заемщика так ли нужна эта клиентоориентированность, или для него гораздо важнее цена вопроса – то есть величина процентной ставки в том или ином банке?

- Я думаю, и то, и другое очень важно.

- Что для вас означает клиентоориентированность?

- Качественное оказание услуги. Человек приходит в банк, чтобы решить свою проблему. Если говорить об ипотеке, то приобретение жилья – это один из самых важных вопросов в жизни человека. Ему нужно, чтобы он понимал, что получает качественную услугу, качественный сервис, и платит за это рыночную цену. Обдирать клиента тоже не надо.

В случае с ипотекой клиентоориентированность даже больше важна. Ведь ипотечные клиенты, как правило, долгосрочные, и в процессе их обслуживания заемщик «обрастает» другими банковскими сервисами, если, конечно, все в его взаимоотношениях с кредитором складывается удачно. Так что имеет смысл бороться за ипотечного клиента.

Источник: Bankir