Ипотека: ставки ниже - требования выше

Ипотечный рынок в России оживает быстрее, чем строительный. Корреспондент решила узнать у участников ипотечного рынка, как они оценивают итоги года и какие перспективы видят в следующем году.

Этот год перестал быть годом отчаянной борьбы за ипотечного клиента. Это и результат работы ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" /АИЖК/, как института развития, и банков. Кажется, что и клиенты, отложившие года два назад свое желание купить жилье, решили, что жилищные проблемы надо решать тогда, когда это необходимо.

Аналитики АИЖК признают, что медленное восстановление строительного сектора - действительно очень важный фактор. Строительный сектор наиболее сильно пострадал во время кризиса, т.к. полностью зависит от состояния внутреннего спроса. Несмотря на некоторые позитивные сигналы /рост индустриального строительства, возобновление кредитования застройщиков/, общий ввод жилья в стране по итогам 3-х кварталов 2010 г составил 33 млн кв м жилья, что на 5,5 проц меньше уровня аналогичного периода 2009 г, а инвестиции в строительство сегодня принесут "отдачу" в виде построенных домов не раньше, чем через 2-3 года.

Перед АИЖК еще в 2009 г была поставлена задача развития первичного рынка, и в 2010 г агентство начало работать над тем, чтобы активизировать кредитование новостроек и сформировать спрос на ипотечные кредиты, выдаваемые на покупку квартир в построенном или строящемся жилье. В этом году АИЖК предложило рынку новую программу "Новостройка", по которой ставка по ипотечным кредитам - от 11 проц и ниже, и при этом предоставляются дополнительные вычеты из процентной ставки для отдельных категорий заемщиков. В следующем году программа будет продолжена.

С другой стороны, ВЭБ открыл для АИЖК кредитную линию на 40 млрд руб для реализации программы по стимулированию кредитования застройщиков "Стимул", которой агентство пытается активно вовлечь банки в кредитование строительства. В программе уже участвуют 36 ведущих банков, реализуется 75 проектов строительства жилья. В следующем году в программу будут внесены изменения, целью которых является создание рыночного механизма заказа строительства нового жилья эконом-класса.

Положительные процессы на рынке отмечают и банкиры. Так, по словам директора управления розничного кредитования Сбербанка России Натальи Карасевой, от месяца к месяцу количество выдаваемых жилищных кредитов в банке растет примерно на 9-10 проц. За 10 месяцев 2010 г выдано 177 тыс кредитов на сумму 160 млрд руб, что в 2,1 раза больше, чем за 10 месяцев 2009 г. "В ноябре мы выдали уже 26 тыс жилищных кредитов и на начало декабря портфель жилищных кредитов в Сбербанке составил 583 млрд руб", добавляет она.

Как сообщил вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц, за 11 месяцев 2010 г ВТБ 24 выдано ипотечных кредитов на сумму свыше 26 млрд руб, что более чем 2,2 раза превышает объем выдачи банком ипотеки за весь 2009г. Ожидаемый объем выдачи ипотечных кредитов за 2010 г в целом – 31 млрд руб, что в более чем 2,6 раза превысит объем выданных за 2009 г ипотечных кредитов.

По предварительной оценке КБ "МИА" 2010 г предоставит физическим лицам более 3 тыс ипотечных кредитов, при этом кредитный портфель увеличится на 1,5 млрд руб, отметил советник председателя правления КБ "МИА" по связям с общественностью Ярослав Романов. Он добавил, что средний размер кредита в 2010 г по сравнению с 2009 г практически не изменился и составляет 3,5 млн руб по кредитам на рыночных условиях и около 350 тыс руб по социальным ипотечным кредитам.

В Сбербанке отмечают, рост среднего размера кредита на 100 тыс руб по сравнению с прошлым годом /в 2010 г - 950 тыс руб/.

В ВТБ24 средний размер кредита в 2009 г составил около 1,25 млн руб, в 2010 – около 1,6 млн руб. По сравнению с 2009 г средняя ставка по ипотечным кредитам в 2010 г в ВТБ 24 снизилась примерно на 3,5 проц годовых и в настоящее время ставки банка по ипотеке уже достигли докризисного уровня.

ВТБ24 в течение 2010 г трижды понижал процентные ставки на ипотечные кредиты по собственным ипотечным программам. В том числе, с 8 ноября 2010 г произошло значительное снижение процентных ставок по всем ипотечным программам на 0,6 проц – 1,95 проц годовых, а в Московском регионе кроме этого еще стартовала промо-акция "С новым Домом!", в рамках которой процентные ставки дополнительно снижены еще на 1 проц годовых и кредит можно получить без комиссий.

Сбербанк России в начале года первым на российском рынке отменил все комиссии по кредиту с одновременным снижением ставок по жилищным программам, также была снижена планка по размеру первоначального взноса. Кроме того, за 2010 г в Банке уже трижды снижались процентные ставки по жилищному кредитованию. Минимальная ставка в рублях составляет теперь 9,5 проц годовых.

В 2010 г КБ "МИА" устанавил до 9,5 проц годовых в рублях ставки по социальным ипотечным кредитам. По кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке ставка была снижена на 3,5 проц до 12 проц годовых в рублях.

В рамках сотрудничества ВТБ 24 с Внешэкономбанком /ВЭБ/ в июне 2010 г на рынок была представлена программа "Ипотека с государственной поддержкой", в рамках которой действует единая процентная ставка для всех заемщиков - независимо от срока кредита, первоначального взноса и иных условий кредитования - 11 проц годовых /13 проц годовых на период строительства/.

С ВЭБом есть программа у АБ "ГПБ-Ипотека", минимальная по которой составляет 11 проц /заем на приобретение жилья на вторичном рынке/. Ставка на приобретение жилья на вторичном рынке по программе банка составляет 12 проц. По сравнению с концом 2009 г минимальная процентная ставка снизилась на 2,25 проц с 13,25 до 11 проц. В среднем ставки снизились на 1-2 проц.

"Несмотря на то, что диапазон программ достаточно широк, заемщики интересуются рублевыми кредитами с фиксированной ставкой. Валютных кредитов на сегодняшний день выдается не более 8-10 проц от общего количества" – резюмировал гендиректор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов.

Обратной стороной выдачи ипотечных кредитов является просроченная задолженность, которая образуется в результате отказа клиента платить по кредиту. Если в первый год кризиса это было массовым явлением в связи со снижением доходов или увольнением, то теперь темпы и объемы "просрочки" снижаются. Тем не менее, проблема никуда не ушла. Интересно, что в отличие от западных заемщиков, которые могут перестать платить на 5-7 году выплат, большая часть российских клиентов банков перестают платить на первом году. Это говорит о том, что клиент неправильно рассчитал свои возможности.

Чтобы снизить подобные риски в АИЖК была создана Страховая компания АИЖК Основным видом деятельности СК АИЖК является перестрахование рисков российских страховых компаний, связанных с обязательствами заемщика. СК АИЖК обеспечило 400 договоров. Так как активная работа компании была начала только в августе 2010 г, объемы перестрахования можно признать пока скромными. Объем перестраховочной премии по итогам 3 квартала составил 2 млн руб. Но как сообщила генеральный директор компании Нина Смирнова на конференции, организованной ПРАЙМ-ТАСС, до конца года объем возрастет в 2 раза до 4 млн руб.

По словам Ярослава Романова, в будущем году КБ "МИА" продолжит развивать сотрудничество с АИЖК, в том числе и за счет создания кредитных продуктов, по которым будет предусмотрено страхование финансовых рисков заемщика.

Как отметил Георгий Тер-Аристокесянц, страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита ВТБ24 предусмотрено только при получении ипотечного кредита с первоначальным взносом менее стандартного, т.е. менее 20 проц /но не менее 10 проц/ при приобретении жилья на вторичном рынке. Страхование ответственности осуществляет сам заемщик. "Данная программа является самостоятельным практическим шагом ВТБ24 в рамках государственных инициатив по созданию в нашей стране системы страхования риска невозврата ипотечного кредита для повышения доступности ипотечного кредитования. С момента начала реализации данной программы выдано свыше 300 кредитов на сумму более 570 млн руб", рассказал он.

Говоря о перспективах на будущий год, надо отметить, что и институт развития – АИЖК и банки предполагают положительную динамику развития ипотечного рынка. В 2011 г аналитики АИЖК не ожидают значительного роста цен на жилье. При этом считают, что пока рано говорить и о восстановлении объемов выдачи ипотеки в реальных ценах /с учетом инфляции/ до докризисного уровня. Для привлечения заемщиков банки могут снизить ставки по ипотечным кредитам, но вряд ли опустятся значительно ниже уровня, достигнутого уже в этом году. Так, в октябре по данным ЦБ РФ средневзвешенная ставка выдачи по рублевым кредитам за месяц опустилась ниже докризисной и составила 12,7 проц. Тем не менее, требования к заемщикам будут в целом жестче, по сравнению с докризисными, так как во время кризиса качество банковских портфелей существенно ухудшилось и их риск-аппетит снизился. В целом, агентство ожидает, что по итогам 2011 г будет выдано порядка 540-580 млрд руб ипотечных кредитов.

По прогнозу вице-президента ВТБ24 Г.Тер-Аристокесянца, на докризисные уровни выдачи ипотеки, при благоприятном развитии ситуации, рынок может вернуться в 2012 г.

Чтобы положительные прогнозы по ипотеке сбылись, было бы хорошо, чтобы строительство и доходы населения также росли пропорционально, иначе ипотека так и останется "игрушкой" для совсем маленькой прослойки российских граждан.

Источник: prime-tass