Ипотека для своих

Хорошо известно, что банки неохотно дают ипотеку под строящееся жилье. Но не все новостройки для них одинаково чужие. Некоторые дома возводят на кредитные средства тех же банков, другие отданы им за долги застройщика. Мы выясняли, насколько легко получить кредит для покупки жилья в такой приближенной к банку новостройке.

Невзирая на отношения
Получить нового клиента и вместе с тем стимулировать возвращение кредита, выданного когда-то застройщику,— двойная выгода для банка налицо. А уж если ипотека дается на покупку квартиры, принадлежащей самому банку, то и подавно. Как известно, банки за время кризиса стали обладателями внушительных строительных активов. Например, ВТБ прошлой весной получил 51% акций капитально задолжавшего ему девелопера "Система-Галс". А в конце лета в аналогичной ситуации за символические 500 руб. приобрел у "Дон-строя" 50% плюс 1 акцию его специализирующееся на жилищном строительстве подразделение ЗАО "Дон-строй инвест". Казалось бы, ипотеку под дома этих двух застройщиков ВТБ 24 теперь должен давать автоматически. Но оказалось, что не все так просто.

""Система Галс" подала нам документы на аккредитацию своих новостроек, но соглашение пока не достигнуто",— объяснили ситуацию на другом конце провода, когда я позвонил в ВТБ 24 и спросил о возможности ипотеки в "Изумрудной долине" — новом комплексе "Системы Галс". И все это, заметим, происходит по прошествии более чем года с тех пор, как контрольный пакет акций девелопера отошел банку.

Неудачей закончилась и попытка получить в ВТБ 24 кредит для покупки квартиры в новой очереди донстроевских "Алых парусов". По поводу них менеджер ВТБ 24 пояснил, что для получения кредита дом должен быть на 100% достроен. Если нет, то заявка может быть рассмотрена, но только при условии дополнительного обеспечения по кредиту до оформления квартиры в собственность.

Но с "Дон-строем" все неоднозначно. Три объекта этого же девелопера — ЖК "Седьмое небо", "Дом на Беговой" и ЖК "Измайловский" — все-таки оказались в выложенном на сайте ВТБ 24 списке аккредитованных банком новостроек. Мы попытались выяснить, на каком основании одни свои новые дома ВТБ кредитует, а другие нет, но ответ получили весьма уклончивый.

"Основной критерий отбора строительных объектов для кредитования — коммерческая привлекательность конкретного строительного проекта для банка, вне зависимости от юридических взаимоотношений строительной компании и ВТБ,— сообщили в пресс-службе банка.

Со знаком "плюс"
Аналогичная программа, кстати, уже существует. Пока, правда, только у Сбербанка. Называется она "Ипотечный+" — кредит дается на приобретение или строительство объекта недвижимости, построенного или строящегося при участии кредитных средств банка. Этот кредит от обычной сбербанковской ипотеки выгодно отличается ставками — все они на 1,1-1,85 процентных пунктов ниже.

Например, при начальном взносе от 30 до 50% клиент, берущий кредит на 10 лет, будет до регистрации квартиры в собственность платить 13,8% годовых. При стандартной ипотечной программе в тех же условиях процент по кредиту составил бы уже 15,5%.

Особые условия для "своих" новостроек Сбербанк России впервые предложил еще в 2003 году. А с 2006 года "Ипотечный+" стал самостоятельной кредитной программой. Банк обещает развивать ее и дальше.

"По всем объектам, строящимся или уже построенным с участием кредитных средств банка, есть возможность ипотечного кредитования по программе "Ипотека+",— уверяют в пресс-службе Сбербанка.— При этом обязательное требование к таким объектам — привлечение средств физических лиц с использованием договора участия в долевом строительстве, то есть в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ".

Насчет всех объектов в банке, впрочем, несколько погорячились. Если скачать список подпадающих под условия "Ипотечного+" новостроек с сайта Сбербанка, то окажется, что во всем московском регионе есть ровно один такой дом, да и тот — в удаленном от столицы городе Серпухове. Утешает только то, что это неправда. Я зашел в ближайшее отделение банка и получил там другой список. Если верить ему, в Москве и ближнем Подмосковье под льготную ипотеку подходит уже 11 разных объектов. Из них в самой столице оказались несколько домов на улице Дыбенко, ЖК "Гранд Парк" на Ходынском поле, ЖК "Приват Сквер" рядом, на 3-ей Песчаной улице, безымянная новостройка на Коровинском шоссе и ЖК "Ближняя дача" на улице Староволынской.

Зато в этом списке не было некоторых вполне ожидаемых домов. Например, объектов ГК ПИК. Сбербанк обильно кредитует этого застройщика, но из всех московских и подмосковных новостроек девелопера "Ипотечный+" распространяется только на микрорайон "Новокуркино" в Химках.

"Действительно, сейчас у нас нет программ со Сбербанком, но они обязательно в скором времени появятся",— обещает пресс-секретарь ГК ПИК Дмитрий Ивлиев.

Сам себе не кредитор
"Газпромбанк" в отношении собственных объектов ведет себя и вовсе непредсказуемо. Например, на проспекте Вернадского сейчас строится ЖК "Академ-Палас". Соинвестором строительства выступает ООО "Газпромбанк-инвест", учредителем и основным акционером которого является, как нетрудно догадаться, сам Газпромбанк. Для банка логично было бы под эту новостройку и ипотеку давать. Но, как показал звонок в банковский офис, он этого не делает.

"Конкретно ЖК "Академ-Палас" Газпромбанком не аккредитован,— огорошила девушка на другом конце провода. И тут же предложила три подходящих варианта в том же районе: ЖК "Академия Люкс", один из инвесторов которого — "Газпромбанк-инвест", ЖК "Доминион" компании "Магистрат" и дом на улице Удальцова, строящийся "Строительной сберегательной кассой".

В списке аккредитованных строящихся объектов, который вывешен на сайте Газпромбанка, только в два из почти 70 вложилась его инвестиционная "дочка". Это упомянутая уже "Академия Люкс" и коттеджный поселок "Лион". Выходит, что банк в некоторых случаях скорее готов дать ипотеку под чужую новостройку, чем под свою. Какие критерии здесь работают, непонятно, а сам банк по этому поводу хранит молчание. По крайней мере, ясно, что дело не сводится к степени готовности дома — под тот же поселок "Лион" можно было взять ипотеку еще на стадии разметки стройплощадки.

Итак, из трех крупнейших российских банков только у одного нашлась специальная ипотечная программа для "своих" объектов. Еще один планирует обзавестись такой же, но планы эти пока туманны. Из более мелких конкурентов что-то подобное собирался разработать Номос-банк. В конце прошлого года он выкупил у Внешэкономбанка долги ГК ПИК на сумму $262 млн, и при покупке обещал наладить с этим девелопером специальную ипотечную программу. Но совместной программы до сих пор нет.

Таким образом, приходится признать: даже принадлежность дома банку отнюдь не гарантирует, что банк даст кредит для покупки в нем квартиры.

Источник: КоммерсантЪ