С начала года ставки по ипотечным кредитам упали на 2%

Среднерыночная ставка по рублевой ипотеке упала в феврале до 14%. До запланированных правительством 7% годовых еще очень далеко.

Прошлый год оказался провальным для российского рынка ипотеки. По статистике ЦБ, за 2009 год объем выданных ипотечных кредитов сократился более чем в четыре раза — с 655,7 млрд. руб. в 2008 году до 152,4 млрд. в 2009 году. Почти 90% всех ипотечных кредитов в прошлом году было выдано 3 игроками: Сбербанком, “ВТБ 24” и АИЖК. Чтобы восстановить выдачу кредитов и довести ставки до 11% годовых, правительство готово направить в этом году 250 млрд. руб. через программу ВЭБа.

В январе и феврале ситуация на рынке стала меняться: крупные банки возобновили закрытые ранее ипотечные программы. Вновь стал кредитовать физлиц в иностранной валюте Сбербанк. Восстановил программу рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных другими банками, “ВТБ 24”. Заемщики получили возможность рефинансировать кредиты, полученные для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья или новостройки (при оформленных правах собственности), а также на нецелевые кредиты под залог квартиры.

Спрос заемщиков продолжает смещаться в сторону готовых квартир. Сейчас в Московском регионе ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке жилья предлагают 20 банков. 18 из них выдают целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с земельным участком на вторичном рынке жилья.

Число банков, кредитующих новостройки, постепенно растет, но находится на низком уровне — менее 10 кредитных организаций предоставляют ипотеку без обременений. Соответствующие кредиты выдают сегодня Сбербанк, “ВТБ 24”, Газпромбанк, МКБ, “Дельта-Кредит” и Нордеа Банк (последние два на особых условиях). Развивают ипотечные программы на первичном рынке Банк Москвы, “Возрождение”, “Еврофинанс Моснарбанк”, РосЕвроБанк. Несколько игроков вывели на рынок интересные программы по новостройкам, оформленным в собственность. Соответственно, получить кредит на новое жилье можно по условиям вторичного жилья, что значительно удешевляет затраты.

Банки предоставляют кредиты практически всегда только под договор долевого участия и очень редко — под преддоговор и тем более под вексельную схему. Проект застройки тщательно проверяется на предмет проектно-разрешительной документации, благонадежности застройщика и возможных рисков недостроя. Некоторые банки кредитуют только определенные проекты — как правило, те комплексы, которые строятся при их финансовой поддержке. В таких случаях банк может быть уверен как в надежности застройщика, поскольку их связывают партнерские отношения, так и в том, что проект будет достроен, так как средства на его строительство выделяет сам банк.

Как правило, банки стараются переложить значительную часть рисков на заемщика, поэтому кредит сейчас предлагается под высокой процент с более жесткими условиями. Если до кризиса средняя годовая ставка по ипотеке достигала 10—12%, в 2009 году составляла 18—20%, то сейчас средний процент по кредитам колеблется в районе 13—14%. Таким образом, банки пока проигнорировали призыв премьера Владимира Путина, который в ноябре на совещании по вопросам обеспечения жильем заявил, что уже в 2010 году ставки ипотечного кредитования для населения должны быть снижены до 10—11%. Правда, оформить ипотечный кредит в рублях по ставке ниже 10% годовых сейчас можно, но только для покупки залоговых квартир. Такие кредиты, например, выдают “ВТБ 24” и “Дельта-Кредит”. На доступность ипотеки помимо ставок влияет и размер первоначального взноса. Если до кризиса он составлял порядка 10—15% от суммы покупаемой квартиры, то сегодня в среднем по рынку — уже 30%. На 20% могут рассчитывать только очень благонадежные заемщики.

Гораздо лучше выглядит ситуация со сроками ипотеки. “Максимальный срок кредита на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 50 лет, по целевому кредиту под залог имеющегося объекта недвижимости, а также по кредиту на покупку дома с земельным участком — 30 лет”, — сообщила директор по маркетингу “Кредитмарт” Татьяна Будорагина. С ее слов, чаще всего ипотечные кредиты берут работники по найму (90,9%). На долю учредителей приходится 6,1% запросов, а индивидуальных предпринимателей — 3,0%.

Ипотека постепенно оживает, считают эксперты. По данным московского отделения Росреестра, в феврале было зарегистрировано 4,047 сделок, тогда как в провальном для риелторов феврале 2009 года — всего 1,952, а в докризисном феврале 2008-го — 3,655. Прошедший месяц меньше чем на 11% отстает от показателя февраля 2007 года (4,536 сделок), когда рынок жилья находился на пике. При этом увеличилось количество сделок, совершенных с помощью ипотеки. В феврале было зафиксировано 918 сделок (22,7%), для которых покупатели брали кредит непосредственно на квартиры и оставляли ее в залоге у банка. Также было совершено 207 сделок, в ходе которых кредиты брались под залог недвижимости (на любые цели). Для сравнения: в декабре—январе доля сделок при помощи ипотечных кредитов не превышала 15%.

“Средние показатели ипотечных ставок в 2010 году уменьшатся, но не более чем на 1,5—2%”, — считает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. “При этом будет постоянно увеличиваться количество банков, работающих на рынке жилищного кредитования. Если эта тенденция продолжится и к 2011 году хотя бы 50—60% от прежнего количества ипотечных программ будет восстановлено, возникнет реальная конкуренция между банками за потенциального клиента, и тогда мы сможем говорить о реальном снижении ставок по кредитам”, — отметила Гераськина.

Впрочем, так считают не все специалисты. “Ипотека в России может быстрее стать доступной благодаря снижению стоимости квадратного метра жилья, а не уменьшению процентной ставки по кредиту”, — считает директор по макроэкономическим исследованиям ГУ-ВШЭ Сергей Алексашенко. По его мнению, снижение ипотечной ставки с 11% до 8% дает меньший эффект, чем снижение стоимости квадратного метра на 10%. “С середины 2009 г. по середину 2010 г. инфляция может составить 4—4,5%, и пока нет оснований полагать, что она будет больше. В этих условиях ипотека под 11% — это дорого”, — заключил Алексашенко. При этом, добавил он, если правительству, которое в последнее время принимает активные меры по возрождению ипотеки, удастся раскрутить механизм этого вида кредитования, “очевидно, что стройкомплекс России будет к этому не готов”. “Если хлынут ипотечные деньги, их некому будет поддержать. У строительных компаний остаются проблемы с финансированием, они еще не разобрались со своими долгами и им не на что будет строить”, — подчеркнул эксперт.

Источник: mk