Рынок жилищного кредитования идет на поправку

Благодаря кризису жилищные кредиты стали недоступны большинству россиян. Банки свернули свои ипотечные программы, девелоперы заморозили стройки, а потенциальные заемщики остались без работы и с существенно секвестрированными доходами. В итоге за 2008-2009 гг. отечественный рынок ипотеки практически умер. Государство не раз предпринимало попытки его реанимировать, но пациент был скорее жив, чем мертв. Однако начало 2010 года обернулось неожиданным улучшением.

За первые десять месяцев 2009 года по всей стране банки выдали 92 134 ипотечных кредита, что на 71% меньше объема того же периода 2008 года. Сокращение легко объяснимо: ставки подскочили вверх и иногда достигали просто заоблачных высот, да и кредитовать новостройки банки часто отказывались. "В начале 2009 года ситуация на ипотечном рынке была весьма непростой. Число активных игроков существенно сократилось, портфели, а значит, и доля рынка росли в основном у банков с государственным участием, тогда как доли частных российских и иностранных кредитных организаций сокращались", - описывает ситуацию Елена Воронина, директор департамента сегментного маркетинга Абсолют-банка.

Ужесточение условий кредитования вкупе с сокращением платежеспособного спроса привело к сокращению объемов выдаваемых займов, при этом доля просроченной задолженности возрастала. В результате с началом экономического кризиса объем ипотечного кредитования существенно сократился, по данным аналитиков, примерно в 5-6 раз. "Если до начала финансового кризиса ипотечные кредиты предлагали порядка 200 московских банков, то сегодня почти все они отказались от ипотеки, - отмечает Виктор Козлов, генеральный директор компании "АВГУР ЭСТЕЙТ". - Из-за экономической нестабильности банки резко свернули ипотечные программы или выдавали кредиты под жесткие условия. Например, если до кризиса первоначальный взнос составлял в среднем 20%, то в кризис многие банки увеличили эту цифру вдвое. Кроме того, банки стали подробно изучать кредитную историю заемщика и его платежеспособность. Отказов в разгар кризиса было очень много". Казалось, о развитии ипотечного кредитования можно было забыть надолго.

Положительная динамика

Однако вопреки всем пессимистичным прогнозам ипотечный рынок несколько оживился еще в конце прошлого года, когда было отмечено постепенное увеличение количества выдаваемых банками жилищных кредитов. Если с января по июнь ежемесячный объем кредитов в московском регионе составлял 400-850 кредитов, то с июля по октябрь - уже 900-1400 кредитов в месяц. Позитивная динамика потихоньку нарастала и сегодня уже можно говорить о новом тренде - банки запускают новые ипотечные программы, ставки по жилищным кредитам снижаются и постепенно растут объемы выдачи.

- Признаки оживления и возрождения ипотечного рынка начали появляться еще в прошлом году. Уже в декабре 2009 года по сравнению с ноябрем, по данным Росреестра, в Москве количество ипотечных сделок увеличилось более чем в 2 раза (до 1341) и практически сравнялось с декабрем 2008 года (1406). Доля ипотеки в общем числе сделок выросла до 16%, в то время как в первом полугодии 2009 г. она составляла от силы 8-9%. Рост количества ипотечных сделок связан прежде всего с отложенным спросом - ожидаемого в 2009 году обвала цен на жилье не произошло, стоимость квадратного метра стабилизировалась и покупатели, которые не потеряли уверенности в завтрашнем дне, вновь стали брать ипотечные кредиты, опасаясь нового витка роста цен на жилье, - говорит Андрей Нестеренко, президент ОАО "Система-Галс".

Большинство экспертов склонны объяснять положительные изменения антикризисными мерами ЦБ РФ, направленными на поддержку банков и стимулирование спроса потребителей. "За последние три месяца наблюдаются положительные изменения на рынке. Банки возобновляют ипотечное кредитование, становятся доступными новые программы, улучшаются условия для заемщиков. Основными факторами позитивных изменений являются и мощная государственная поддержка рынка ипотечного кредитования (касается в основном банков с государственным участием, банков-партнеров АИЖК), и иностранные инвестиции (для банков, входящих в зарубежные финансовые структуры), и накопленная ликвидность коммерческих банков", - поясняет Татьяна Невская, начальник управления ипотечного кредитования блока "Розничный бизнес" Альфа-Банка.

До осени 2009 года на рынке сохранялась напряженность и практически никаких изменений не происходило. С октября 2009 года наблюдается слабая тенденция возобновления рынка ипотеки. Безусловно, динамика изменений условий кредитования сейчас позитивная. "Постепенно банки реанимируют программы ипотечного кредитования, снижают процентные ставки до разумных уровней. О каких-то серьезных результатах, которые позволили бы утверждать, что рынок перешел в стадию стабильного развития, пока сложно говорить. Думаю, определенные заключения можно будет сделать по итогам первого полугодия 2010 года", - полагает Григорий Иващенко, начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса ОАО "Транскредитбанк".

Большие надежды

На текущий год банкиры и застройщики возлагают большие надежды. Сегодня рынок ипотечных программ находится на этапе восстановления после прошлогоднего спада. Банки постепенно снижают ставки, уменьшают размер первоначального взноса. Конечно, лишь некоторые могут себе позволить "послабления" по условиям кредитования, многие финансовые учреждения все еще испытывают финансовые трудности. Тем не менее девелоперы и застройщики настроены довольно позитивно.

- Я считаю, что динамика развития ипотеки в России снова, как в 2001 году, выходит на новый уровень развития. У каждого банка достаточно широкая линейка ипотечных продуктов, условия кредитования постепенно смягчаются, и цены на квартиры привлекательны. Есть все условия для дальнейшего развития ипотеки. Главное, чтобы экономическая ситуация способствовала этому, - заявляет руководитель отдела жилой недвижимости компании "АНТЕР-Недвижимость" Александр Денисов. - Думаю, что сотрудничество девелоперов и банков сейчас будет развиваться активнее. Цены на объекты снизились, а ипотечный кредит после кризиса снова перешел в категорию доступного и рационального (ставка в рублях во время кризиса была 25%), и количество желающих купить "первичку" растет. Несколько известных застройщиков уже активно продают новостройки по ипотеке.

Если говорить про банки, то на рынок, на котором практически весь 2009 год доминировал один Сбербанк, стали возвращаться прежние игроки и появляться новые. "Сложно однозначно определить их мотивацию, - полагает руководитель службы маркетинга и рекламы компании "ЮИТ" Виталий Осьминин. - Например, для ВТБ24, как мне кажется, очень важным являлся политический аспект, ибо в тандеме со Сбербанком он представляет собой крупнейший государственный пул на рынке финансовых услуг. Приход банковской группы "Нордеа" - коммерция в чистом виде. Скандинавские финансисты, видимо, сочли кризисный период интересным временем для захвата нового рынка. С остальными - сложнее. Тут, предполагаю, и определенный популизм, но и доля коммерции велика, ибо кризис кризисом, а деньги зарабатывать надо. Валютные спекуляции вещь прибыльная, но неоднозначная и любой уважающий себя банк просто вынужден возвращаться на рынок традиционных финансовых услуг, одной из которых и является ипотека".

В итоге массового возврата кредитных организаций на рынок ряд серьезных застройщиков смог довести долю ипотечных сделок до 30%. Правда, банки по-прежнему предпочитают кредитовать уже готовое жилье с оформленным правом собственности, а огромный сектор строящегося жилья остается без серьезной финансовой подпитки. "Мы видим явный интерес со стороны покупателей квартир к ипотечному кредитованию на рынке первичной недвижимости, но, к сожалению, приемлемых процентных ставок на уровне 13-14% предложить пока никто не может. Думаю, в этом году на новостройки ипотека будет появляться в основном совместными проектами "застройщик-банк", - считает Георгий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер". Такая схема минимизирует риски банка, а застройщику позволяет в принципе предлагать клиентам ипотечное кредитование.

Сегодня же банки в ипотечном кредитовании ориентированы в основном на вторичный рынок жилья, и здесь уже сейчас ставки снизились. "По новостройкам ситуация сложнее, - продолжает директор по развитию ГК "Мортон" Владимир Отёкин. - Кредит, если и выдается, то, во-первых, под залог имеющегося жилья, а во-вторых, ставка существенно выше. Некоторые сейчас все же начинают возвращаться на рынок первичных квартир, кто-то начинает работать по договорам долевого участия, но это единичные случаи". Правда, эту ситуацию надеется исправить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), что ни месяц, то выстреливающее очередной программой спасения ипотеки.

АИЖК спешит на помощь

АИЖК в 2010 году намерено продолжить свою деятельность по поддержке рынка жилищного строительства и обеспечить доступные всем процентные ставки. Для этого уже разработан ряд программ. Например, специальные условия выдачи и выкупа ипотечных кредитов (займов) на приобретение жилья во вновь построенных после 2008 года или строящихся многоквартирных домах эконом-класса или, проще говоря, программа "Новостройка". Агентство намерено установить фиксированные значения ставки выдачи кредитов населению и внедрить систему дополнительных вычетов из ставки по кредиту в зависимости от типа жилья и категории заемщика. К примеру, при первоначальном взносе от 50% до 70% ставка по кредиту установлена на уровне 10,5% годовых, от 40% до 49% - 10,75% годовых, от 30% до 39% - 11% годовых. При этом дополнительные вычеты положены получателям материнского капитала, молодым семьям и владельцам государственных жилищных сертификатов. Вычет может составить от 0,25% до 1%. Максимальный размер кредита для всех регионов России не может превышать 4 млн рублей. В АИЖК уверены, что кроме стимулирования спроса на жилье в новостройках это будет также содействовать смене приоритетов деятельности застройщиков в сторону возведения доступного жилья эконом-класса.

"В перспективе 2-3 лет государственная поддержка ипотеки будет усиливаться, - уверен Олег Соколов, директор департамента розничного кредитования Бинбанка. - Это выразится в организации вторичного рынка ипотечного кредитования: выкуп кредитов на баланс АИЖК для накопления и секьюритизации больших пулов кредитов. Для увеличения доступности ипотеки, возможно, будет снижен размер минимального первоначального взноса (сейчас это 20-30%), получит распространение практика кредитования жилья на этапе строительства, а также упростится обращение взыскания на квартиру в случае дефолта".

АИЖК также намерено поддержать покупателей жилья в новостройках эконом-класса и застройщиков такого жилья новой программой "Стимул". В агентстве уже все рассчитали: при ставке ипотечного кредита 10% годовых и цене квадратного метра 30 тыс. рублей купить такие квартиры по ипотеке смогут 40% семей. При покупке квартиры используется 30% собственных средств и 70% заемных. Выбирает, с какой строительной компанией сотрудничать, банк самостоятельно. Одним из главных условий работы по этой программе является гарантия выкупа жилья эконом-класса до 90% в проекте. 10% объема построенного жилья - это риски банка или застройщика. С АИЖК по этой программе сотрудничают 19 банков, среди них Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк, Альфа-Банк, ЮниКредитБанк, МДМ-банк и др. На реализацию проекта запланировано выделить 100 млрд рублей.

Сегодняшние реалии

Директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев уверен, что у ипотеки большое будущее: "Без нее мы не сможем развиваться нужными темпами. Более того, сегодня государство активно поддерживает потенциальных заемщиков. Например, разрешили использовать для покрытия ипотеки материнский капитал, увеличили в два раза налоговый вычет. Идет активная работа с банками, чтобы последние уменьшали процент ставки по ипотечному кредиту. В 2010 году ситуация по выданным кредитам будет значительно лучше по сравнению с текущим годом, но количество кредитов не увеличится более чем на 10-20%".

Данная динамика отражает состояние рынка. Недоступность кредитов по ставкам в 15-17% в рублях, а именно такие условия с первоначальным взносом не менее 20-30%, предлагает большинство коммерческих банков, для многих заемщиков замедляет процесс восстановления рынка. Ставки понизились, но не достигли докризисного уровня. Тем не менее "потенциальные покупатели понимают, что завтра подходящей квартиры может не оказаться, что ее стоимость вырастет и что купленная сегодня квартира уже в ближайшей перспективе оправдает взятый кредит. Тем более банки скорректировали свои программы с учетом новых реалий рынка. Также немаловажным фактором стала твердая позиция государства - заемщики почувствовали поддержку со стороны властей, их гарантии и готовность в сложный для них период прийти на помощь", - говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group.

Ипотека является важным фактором для развития рынка, однако давать оптимистичные прогнозы по поводу развития кредитной системы эксперты не отваживаются. "По меньшей мере в ближайшие два года рынок вряд ли сможет достигнуть уровня докризисных ставок на кредиты - на это влияет и экономическая ситуация во всем мире и в России, и ситуация с кредитными деньгами. Если в докризисном мире кредитные деньги западных банков были легко доступны, то сейчас этот ресурс для нашей банковской структуры ограничен. Даже если экономическая ситуация останется стабильной или улучшится, то есть при максимально благоприятном экономическом прогнозе, маловероятно, что в течение 2010-2011 гг. ставка по кредитам снизится до 12%. Сегодня количество ипотечных сделок составляет 3-5% от рынка, тогда как в докризисное время эта цифра составляла 25-30%, а по некоторым объектам достигала 40%", - приводит печальную статистику Евгений Кухтенков, ведущий аналитик компании Est-a-tet.

На снижение стоимости ипотечных кредитов может серьезно повлиять ВЭБ, которому разрешено инвестировать пенсионные накопления в облигации АИЖК и ипотечные бумаги банков. Правда, конечная ставка для потребителя не должна превышать 11%, а под это условие рефинансирования попадают далеко не все банки.

Источник: izvestia