ЦБ ужесточил выдачу ипотеки и кредитов под залог с 1 июля

Банк России  ужесточил макропруденциальные лимиты (МПЛ) по ипотеке и нецелевым кредитам под залог недвижимости и автомобиля на III квартал 2026 года. Новые значения МПЛ еще больше ограничат возможности банков выдавать ссуды клиентам с высокой долговой нагрузкой. Долговая нагрузка рассчитывается как соотношение дохода заемщика к его ежемесячным тратам на обслуживание кредитов. Приемлемым уровнем нагрузки считается показатель менее 50%.

Ужесточением лимитов ЦБ пытается сдержать рискованные выдачи в тех сегментах, где уже видно ухудшение качества портфеля и где исторически больше кредитов у людей с высокой долговой нагрузкой. Именно в этих сегментах просрочка растет быстрее, чем в среднем по рынку.

Ипотека на покупку квартир на первичном и вторичном рынках

С 1 июля доля новых заемщиков по ипотеке на строящееся жилье с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80% или первоначальным взносом ниже 20% не должна превышать 5%. Во II квартале банки могли иметь не более 7% таких ипотечных заемщиков. Из этих 5% не более 1% могут одновременно иметь ПДН выше 50% и вносить первоначальный взнос ниже 20%. Кварталом ранее доля таких клиентов ограничивалась 2%.

По ипотеке на вторичное жилье с 1 июля клиентов с ПДН выше 80% или соотношением величины основного долга по ипотечному кредиту и справедливой стоимости предмета залога (LTV) выше 80% может быть не более 15% вместо 20% кварталом ранее. Из этой доли не более 5% кредитов могут получить клиенты с ПДН выше 50% и LTV выше 80%. Кварталом ранее таких заемщиков могло быть не более 10%.

Уровень просрочки по ипотеке растет — во многом потому, что «вызревает» большой массив кредитов, выданных несколько лет назад (в том числе в период массовых льготных программ). Поэтому ЦБ дополнительно подкручивает стандарты, чтобы банки не наращивали более рискованные выдачи. При этом цель регулятора — не «обрушить» рынок, а закрепить текущую, более осторожную структуру выдач.

Ипотека на ИЖС

Ипотеку на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) ЦБ позволил выдавать не более чем 28% заемщикам с ПДН выше 50% и не более чем 3% с ПДН выше 80%. До этого регулятор ограничивал только долю наиболее закредитованных клиентов с ПДН выше 80% — она не должна была превышать 10%.

Ипотека на ИЖС — один из самых проблемных ипотечных сегментов: здесь выше риски задержек и недостроев, а заемщики нередко берут кредит с уже высокой нагрузкой на бюджет.

Нецелевые кредиты под залог имущества

По нецелевым кредитам под залог недвижимости (КПЗН) доля заемщиков с ПДН выше 50% не должна превышать 18%, из них с ПДН выше 80% — 3%. Во II квартале банки могли выдавать такие ссуды не более 25% заемщиков с ПДН выше 50% и не более 10% с ПДН выше 80%.

Также обновились ограничения по нецелевым кредитам под залог авто — их смогут получить только 18% заемщиков с ПДН выше 50%, из них с ПДН выше 80% — 3% (было 20% и 5% соответственно).

Нецелевые кредиты под залог часто становятся «спасательным кругом» для тех, кто уже перегружен другими долгами. В этом сегменте тоже быстро увеличивается доля просрочки. Для ЦБ это сигнал, что банки могут наращивать риск там, где заемщик формально приносит залог, но по факту финансово слаб.