Где самая дешевая ипотека?

Средние ставки по ипотечным кредитам в России уже выросли до 20% в рублях и более 15% в долларах, тогда как в странах Запада можно найти ставки в пределах 3-6% годовых. Правительства развитых стран пошли на снижение процентов по ипотечным продуктам для того, чтобы оживить рынок кредитования и поддержать покупательную способность в сфере недвижимости. Россия в этом смысле пошла своим путем. Процентная ставка по ипотеке отражает уровень экономического развития страны и говорит о величине инфляционных и инвестиционных рисков в том или ином государстве.

На сегодняшний день самые низкие ставки по кредитам характерны для стран Западной Европы и США. Так, например, в странах Евросоюза ставки по ипотеке варьируются от 3 до 9% годовых.

Согласно данным Европейского центрального банка, самая дорогая в еврозоне ипотека сейчас на Кипре. В марте средняя ставка по кипрской ипотеке составила 6,78%, хотя она снизилась относительно февральских 7,06%.

По словам Натальи Михайловой, коммерческого директора ООО «Первое Ипотечное Агентство», ипотечные ставки в Испании упали до 3,25% по сравнению с сентябрьскими 6,25%.

Ипотека в Швеции выдается в основном на 10 лет под 5,19% годовых при ставке рефинансирования 4,96%. «Ипотека в этой стране не является массовым продуктом и в связи со сложностью приобретения недвижимости вообще. В отличие от банковской системы англоязычных стран, где банк может перепродать свои долги в хеджевые фонды и вновь получить средства на выдачу новых кредитов, шведские банки могут располагать лишь средствами, внесенными населением на депозиты. Поэтому получить ипотеку в Швеции и до кризиса было трудно, а сейчас стало почти невозможно. Недавно в кредите отказали даже шведскому королю Карлу XVI Густаву из династии Бернадотов», - рассказывает Наталья Михайлова.

В Швейцарии ипотечные кредиты выдаются максимум на 15 лет, ставки составляют от 2,15% (по кредитам на год) до 4,25% (на 15 лет), но к ним прибавляется еще комиссионное вознаграждение. Вообще в небольших странах ипотечная ставка – дело очень творческое, каждому клиенту она назначается индивидуально, говорит эксперт.

В Чехии стоимость ипотечных кредитов зависит от срока фиксации процентной ставки. Срок фиксации может составлять 1, 3, 5 и 7 лет. При этом чем меньше срок фиксации, тем меньше кредитная процентная ставка: при годовой фиксации ставка составляет 3,5-3,8%, при 3-летней фиксации - 4,2-4,6%, при 5-летней фиксации - 5,5-6,5%. Затем ставка пересматривается (аналог наших «плавающих ставок» с периодом фиксированной ставки).

Значительное снижение ипотечных ставок в Англии произошло после того, как Банк Англии снизил базовую ставку, к которой привязаны ставки по ипотечным кредитам во многих частных банках. Если два года назад базовая ставка составляла 5,5%, то сейчас она составляет 0,5%, что является минимальным значением с момента основания британского ЦБ в 1694 году. Рекордно низкая стоимость кредитов и гарантии банковских активов со стороны правительства Великобритании привели к замедлению темпов снижения цен на жилье, которое происходило в течение последнего года.

Ипотечные ставки в США весной текущего года достигли своего исторического минимума. Однако, согласно данным HSH Associates, процентные ставки по 30-летним ипотечным кредитам выросли в июне до 5,79% по сравнению с 5% ранее. Наталья Михайлова указывает на то, что рост процентных ставок может ухудшить перспективы восстановления американского рынка жилья и ослабить волну рефинансирования кредитов, формирование которой являлось основной целью плана стимулирования экономики, разработанного администрацией президента США.

В Китае ипотечные ставки находятся сегодня на уровне 7-9% годовых.

«В начале периода кредитного кризиса ставки в указанных странах возросли, однако затем, в результате мер монетарного стимулирования ведущих мировых центробанков, они вернулись на отметки, расположенные в основном вблизи от докризисных уровней, - комментирует Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент». - Государственная политика может предопределить среднесрочное снижение ставок, даже довольно существенное. Но снижение стоимости кредитов ограничено инфляцией в той или иной экономике, а это уже долгосрочная проблема».

Ипотека в странах Восточной Европы практически прекратила свое существование в связи с тяжелыми последствиями экономического кризиса. В этих странах на 90% кредиты выдавались в иностранной валюте (а не в национальной), в связи с чем банки сегодня столкнулись с проблемой невозвратов, которые спровоцировали рост курса валют, девальвацию национальных валют, безработицу, падение цен на недвижимость.

Что касается России, то для нашей страны сейчас характерна практическая недоступность ипотечных кредитов. Среднерыночная ставка по рублевой ипотеке, согласно аналитическому отчету АИЖК от 29 июня 2009 года, составила 19,82% годовых, по кредитам в долларах - 15,52%. При этом Александр Осин отмечает, что в России в последние месяцы ставки по ипотеке стабилизировались под влиянием смягчения кредитной политики ЦБ РФ и административного давления на банки со стороны Правительства РФ и Администрации Президента РФ.

Наталья Михайлова видит причину высоких процентов по российской ипотеке в том, что резко возросла цена кредитных ресурсов в целом: «Предпринятых правительством действий оказалось недостаточно. Дешевых источников средств, кроме государственных, у нас нет. Получив их, банки предпочли не направлять ресурсы на ипотеку. Например, АИЖК значительно снизило ставки, но в то же время резко ужесточились требования к заемщикам по официальному подтверждению доходов. В результате программа кредитования по федеральным стандартам стала менее доступной. В нашей стране высок уровень инфляции, а ипотечная ставка не может быть ниже ее уровня. Исключения возможны только на короткий период – 1-1,5 года».

Весь мир опускает процентные ставки по ипотечным кредитам и в целом по кредитам, для того чтобы стимулировать спрос. Сегодня ставка рефинансирования в мире колеблется на уровне 2-4%. Центральный банк России, как известно, держит этот показатель на уровне 11,5%.

Как бы то ни было, но без ипотечного кредитования не произойдет оживления продаж жилья. А восстановление ипотечного кредитования зависит от очень многих факторов, и, как показывает опыт Англии, регулятором в этом отношении является государство, имея такой инструмент, как ставка рефинансирования.

КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕ

Наталья Заднепровская, руководитель представительства компании «Фридом» в Самаре:

- Ставки по ипотечным кредитам были снижены во многих зарубежных странах, для того чтобы привлечь новых клиентов на рынок кредитования и поддержать покупательную способность в сфере недвижимости. Средние ставки по ипотеке в странах Европы и США составляют от 4 до 6 %. Сейчас мы сотрудничаем с финансовым домом в США, и они предлагают ипотеку с минимальным пакетом документов под 5,5-6,5% годовых при 30-процентном первоначальном взносе.

Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент»:

- Ставка рефинансирования ЦБ РФ носит в России в значительной мере индикативный характер. Однако с ее изменением параллельно изменяется стоимость кредитов Банка России. Чем дешевле деньги на рынке, тем больше у банков возможностей для снижения своих ставок. Вопрос, который динамика ставок ЦБ РФ не решает, – это оценка банками уровня инвестиционных рисков. На этом фоне такой сравнительно низколиквидный сегмент рынка, как российская ипотека, не демонстрирует сейчас быстрой и непосредственной реакции на изменение кредитной политики ЦБ РФ. Хотя определенная стабилизация в этом секторе наметилась.

Наталья Михайлова, коммерческий директор ООО «Первое Ипотечное Агентство»:

- Во многих государствах центральные банки снижали ставки кредитования банков внутри страны. Появление дешевых источников средств у банков привело к снижению ставок кредитования. Еще одно важное направление – помощь банкам в борьбе с «плохими» активами. Выкуп проблемных активов, поглощение слабых банков, предоставление госгарантий заметно улучшили структуру пассивов банков, позволили им спокойно направлять ресурсы на новые кредиты.

Ставки по ипотеке выросли в тех странах, где отсутствует возможность получения «длинных» кредитных средств, и они пользуются средствами, внесенными населением на депозиты. Отсюда и связь ипотечной ставки с инфляцией и ставкой рефинансирования. Растут годовые процентные ставки по вкладам – тут же растут процентные ставки по ипотечным кредитам. Появляются различные виды «плавающих ставок» с периодом фиксации, привязанным к срокам по вкладам населения. Все эти проблемы характерны для России. Сейчас отсутствует другой источник финансирования банков, кроме «короткого» кредитования Центробанком и вкладов населения. Деньги эти совсем недешевые. А ипотека - это долгосрочный проект. Чтобы процентные ставки стали ниже, необходимо найти источник финансирования - долгосрочный, дешевый, прогнозируемый на долгие годы. В этом как раз и может помочь государственная политика.

Источник: nrn