Путь из долларов в рубли: возможен ли он для заемщиков?

Ежедневный рост курсов доллара и евро стал привычным для россиян. Из шока он превратился в повседневную реальность. Но для кого-то новости с валютных торгов — лишь абстрактная информация, а для кого-то — настоящая западня. К числу последних относятся заемщики, взявшие в докризисный период различных банках ипотечные кредиты, номинированные в валюте. Формально им предлагают конвертировать эти займы в рубли, фактически же возможность сделать это стремится к нулю. Даже в том случае, если речь идет о госбанках.

Ирония судьбы заключается в том, что еще год-два назад именно банки всеми правдами и неправдами «уламывали» клиентов брать ипотечные кредиты в валюте. Потенциальным заемщикам указывали на то, что долларовые кредиты и кредиты в других мировых валютах (например, японской иене, швейцарском франке) намного выгоднее, чем в рублях. «Ставка по долларовым кредитам ниже, чем по рублевым, поэтому выходит экономия на процентах. Падение курса американской валюты еще более удешевляет такой займ», — говорила еще в апреле прошлого года вице-президент DeltaCredit Динара Юнусова. Ей вторили кредитные менеджеры из других российских банков. Многие жаловались, что заемщики, увы, не понимают своей очевидной выгоды, не доверяют долларам (да и другим валютам тоже) и стремятся заимствовать в рублях.

Чтобы переломить подобные настроения, банки шли на уступки: понижали ставки по валютным займам, предлагали привлекательные условия по срокам, размеру первоначального взноса и т.д. Наиболее показательными в этом отношении были действия Банка Москвы. Стремясь увеличить долю «валютной ипотеки» в своем кредитном портфеле, банк разработал программы, предусматривающие предоставление займов, номинированных в японских иенах. Ставки по таким кредитам были рекордно низкими — 6-7% годовых, при этом от потенциальных заемщиков требовалось лишь оплатить 10% стоимости приобретаемого в кредит жилья и предоставить справку о доходах по форме НДФЛ-2. В случае с долларовыми кредитами средняя ставка по рынку составляла порядка 8-10%, в то время как рублевые кредиты выдавались и под 12-15% годовых. Понятно, что каждый лишний процент на практике оборачивался тысячами рублей, которые заемщик должен был уплачивать в рамках погашения долга.

Справедливости ради, следует заметить, что банкам все же не удалось радикально изменить расстановку сил между валютными и рублевыми кредитами. Тем не менее, многие россияне, мечтающие о новой квартире, поддались на такие уговоры. Легко понять почему: для большинства заемщиков покупка московской квартиры по докризисным ценам была бы немыслимой, не будь в договоре прописано условие о 10% или 15% первоначальном взносе. Поэтому вряд ли стоит удивляться тому, что доля валютных ипотечных займов до кризиса стабильно росла.

Теперь же у тех, кто в свое время поддался на уговоры финансово-кредитных структур, возникают серьезные проблемы. С сентября прошлого года рубль упал по отношению ко всем валютам, в которых были номинированы ипотечные кредиты. Доллар и швейцарский франк по состоянию на середину января подорожали к нему более чем на 30%, евро «потяжелел» на 20%, а японская иена оказалась рекордсменом и рванула сразу на 50%. При этом пока нет серьезных оснований полагать, что все вышеназванные валюты в ближайшее время остановятся в своем победном движении вверх. А это значит, что и процесс удорожания ипотечных кредитов, номинированных в различных иностранных валютах, вряд ли замедлится.

Что это означает на практике, с точки зрения заемщика? Прежде всего, то, что его ежемесячные платежи постоянно увеличиваются. При этом увеличение, в большинстве случаев, оказывается весьма существенным, а то и вовсе неподъемным для бюджета. Так, по словам одного из заемщиков ЮниКредит Банка, его ежемесячные платежи по кредиту выросли в период с ноября 2008 года по январь 2009 года на 5 тысяч рублей. Но ему повезло куда больше, чем заемщику Банка Москвы, у которой платежи по кредиту, выданному в японских иенах, с 27 тыс. рублей увеличились до 40 тыс. рублей. При том, что зарплата обоих должников, как легко понять, не претерпела изменений к лучшему, а в одном из вышеназванных случаев даже сократилась из-за оптимизации расходов предприятия.

Есть ли выход из этой ситуации, или она является патовой для тех, кто в свое время поддался на уговоры банков? Формально есть: в декабре прошлого года руководители двух крупнейших финансово-кредитных структур — Сбербанка и ВТБ — заявили о готовности конвертировать ранее выданные валютные кредиты в рублевые на условиях, максимально приемлемых для заемщиков. При этом ВТБ начал принимать соответствующие заявки практически сразу же, а Сбербанк устами своего главы Германа Грефа заверил, что программы конвертации жилищных займов будут разработаны в кратчайшие сроки, так, чтобы люди смогли начать пользоваться ими уже в январе 2009 года.

Что дальше? — Дальше сюрприз! Вместо того, чтобы «ломануться» в банки конвертировать валютные кредиты, заемщики почему-то заняли выжидательную позицию. Чем немало удивили главу ВТБ-24 Михаила Задорнова. «Граждане еще не в полной мере осознали выгодность предложения по рефинансированию валютных кредитов, — сетовал он. — Наши офисы принимают заявки на рефинансирование валютных кредитов в рублевые, работа, конечно, идет в этом направлении. Однако желающих сделать это в декабре оказалось не так много, как можно было бы ожидать».

Странно, не так ли? Банки готовы облегчить жизнь заемщикам, а заемщики по каким-то причинам облегчить себе жизнь не хотят? Им нравится выплачивать с каждым месяцем все больше и больше по кредитам? Или же их удерживают от конвертации какие-то другие факторы? Для ответа на этот вопрос попытаемся проанализировать те условия, которые предлагают банки при переводе займов из валюты в рубли. Начнем по порядку.

Пункт первый — переоформление кредита. Не стоит надеяться, что конвертация означает автоматическую переписку необходимых бумаг, а от заемщика требуется лишь проставить на них подписи. На деле весь процесс до боли напоминает процесс взятия кредита «с нуля». То есть, «банки-конвертанты» требуют, что их клиент заново собрал все справки, провел переоценку приобретенной недвижимости, заполнил анкеты и т.д. В некоторых случаях также требуется представить поручителей, хотя ранее далеко не все банки, выдававшие валютные кредиты, настаивали на этом. Теперь представьте себе, как нелегко выполнить этот последний пункт в нынешней ситуации, когда доходы наших сограждан нестабильны, и мало кто решится взять на себя финансовую ответственность «за того парня».

Пункт второй — сроки рассмотрения новых кредитных заявок. Формально они невелики — от двух дней до двух недель. Фактически же процесс принятия банком новых кредитных решений занимает куда больше времени, и может составлять от месяца до двух. В течение этого срока вы, понятное дело, будете осуществлять платежи по «старому» кредитному договору, то есть принимать на себя все валютные риски. Например, продолжающийся рост курса доллара, иены или франка.

Пункт третий — наличие положительной кредитной истории. Ну, что же тут такого, скажете вы. Ничего, если только не учитывать того, что степень «положительности» кредитной истории банки определяют по собственному усмотрению. Например, неясно, смогут ли теперь рассчитывать на конвертацию кредитов заемщики, допускавшие «технические» просрочки по кредитам — на срок до трех дней? И будут ли при определении «положительности» истории приниматься во внимание внешние негативные факторы — то, что заемщик допускал просрочки в наиболее острый период кризиса, связанные, например, с временной потерей работы или с сокращением своих доходов?

Пункт четвертый — первоначальный взнос. «Банки-конвертанты» делают особый акцент на том, что рассчитывать на изменение валюты кредита заемщики могут только при условии, что остаток ссудной задолженности по кредиту не превышает 70% от оценочной стоимости квартиры. На практике это означает, что автоматически «отсекаются» все те, кто взял кредит сравнительно недавно, или брал его на льготных условиях (которые, как мы уже подчеркивали, были весьма распространенным делом, когда речь шла о валютных кредитах). То есть, если человек брал кредит с 10-15% первоначальным взносом и делал это сравнительно недавно, он, скорее, всего, «пролетит». И останется с валютным кредитом на руках и с надеждой на то, что все-таки исполнятся прогнозы ЦБ о скором завершении периода роста курса доллара (иены, евро, франка).

Пункт пятый — но, положим, что первые пункты или, точнее, вышеуказанные препятствия благополучно преодолены. В этом случае перед заемщиком встает самый важный вопрос, ради которого, в конечном счете, все и «затевается» — вопрос о стоимости кредита. И вот как раз здесь клиент банка может столкнуться с горькой истиной: размер его ежемесячного платежа в результате конвертации может не только не снизиться, но и еще возрасти. Причина проста — банки предлагают брать «новые» рублевые кредиты по новым процентным ставкам, которые в некоторых случаях чуть ли не вдвое превышают аналогичные докризисные показатели. Так, например, если летом прошлого года рублевый ипотечный кредит можно было привлечь под 11-12% годовых, то теперь у ряда банков ставка по тому же кредиту (с тем же сроком, первоначальным взносом и т.д.) вплотную приближается к 20% годовых. В результате складываются парадоксальные ситуации: заемщики, обращающиеся с просьбой о конвертации своих кредитов, узнают, что вместо 40 тыс. рублей в месяц им придется теперь платить 60-70 тыс. рублей в месяц! Резонно возникает вопрос — за что боролись? Оказывается, за то, чтобы банки не потеряли ни при каком раскладе, независимо от того, будет ли займ номинирован в долларах или в рублях.

Пункт шестой — напрямую связанный с пятым пунктом. Предположим, что заемщика не пугает перспектива того, что его ежемесячные платежи не сократятся. Это вполне возможно в нынешней ситуации, когда люди теряют доверие к рублю и не исключают возможности достижения долларом отметки в 45 рублей уже в обозримом будущем (а, по оценкам экспертов, именно при таком соотношения конвертация кредитов окажется выгодной для заемщика). Но даже самого закаленного человека может испугать прописанный в новом договоре пункт, дающий банку право в одностороннем порядке изменять процентную ставку по кредиту. Можно не сомневаться, что в среднесрочной перспективе, если эта ставка и будет меняться, то только в сторону повышения. При этом — что особенно «приятно» — в договоре не прописано, сколько раз банк имеет право изменять ставку в течение года, и в принципе никак не ограничены его действия в этом вопросе.

Список препятствий, стоящих на пути тех, кто стремится конвертировать валютные ипотечные кредиты в рублевые, не исчерпывается этими шестью пунктами. Есть и другие факторы, способные поколебать решимость даже самого «закаленного» банковского клиента: например, то, что в некоторых случаях банк формально дает «отмашку» на конвертацию кредита, но фактически ничего для этого не делает в течение следующих нескольких недель. Или то, что финансово-кредитная структура требует в рамках формирования нового пакета документов перезаключить договоры о страховании жизни заемщика и поручителя (поручителей). Главное в данном случае то, что из-за всего этого процесс «конвертации» буксует. А это значит, что банки обрекают значительную часть заемщиков на вынужденное банкротство, а правительство — на проблемы, вызванные ростом социальной напряженности.

И — ирония судьбы — подталкивают самих себя к росту доли «плохих долгов» в ипотечных портфелях. А это в условиях фактического «замораживания» ипотечного кредитования может стать серьезной проблемой для финансово-кредитных структур, не желающих сейчас пойти навстречу своим клиентам.

Источник: Риа Новости