Стоит ли менять валюту кредита

Рост курса доллара к рублю бьет по заемщикам, взявшим кредиты в валюте, особенно ипотечные. Некоторые банки предлагают перевести валютные кредиты в рублевые.

Однако прежде чем воспользоваться этой услугой, стоит оценить, не придется ли в дальнейшем реструктурировать кредит еще раз из-за невозможности выплачивать гигантские проценты в рублях.

Плавная девальвация национальной валюты, когда за три месяца рубль подешевел относительно доллара на 8%, за полгода — на 15%, послужила причиной появления на рынке ипотечного кредитования такой услуги, как переоформление долларовых заимствований в рублевые. На сегодняшний день из топ-30 крупнейших розничных банков подобную услугу предлагают ВТБ 24, Росбанк, Собинбанк, Бинбанк, Юникредит банк и Московский банк реконструкции и развития.

Процедура перевода ипотеки из долларов в рубли фактически представляет собой выдачу нового кредита. В этом случае потребуется собрать заново пакет документов, после чего банк вправе принимать решение о замене валюты кредита. При этом у банков действуют те же ограничения, что и для новых клиентов. Например, ипотека под строящееся жилье не рефинансируется Росбанком и ВТБ 24, если заемщик не получил на него право собственности. Юникредит банк рефинансирует ипотеку на строящееся жилье только под залог имеющейся в собственности недвижимости (максимальное отношение размера кредита к оценочной стоимости имеющейся в собственности квартиры составляет 70%). Кроме того, банки перекредитовывают только собственных клиентов. При этом о всевозможных "нулевых" первых взносах придется забыть. Остаток задолженности по предыдущему кредиту в большинстве случаев не должен превышать 70%. В других случаях могут и отказать. Или, как в ВТБ 24 и Юникредит банке, попросят погасить часть кредита, чтобы довести остаток до требуемой величины. Кроме того, как пояснили в ВТБ 24, если произведенная оценка недвижимости покажет, что стоимость залога отличается от суммы задолженности менее чем на 30%, клиент должен компенсировать эту разницу либо предоставить дополнительное обеспечение.

Сбор нового пакета документов для заемщика будет сопровождаться дополнительными расходами на оценку залога, получение подтверждения сделки купли-продажи недвижимости, свидетельства о регистрации. Эти затраты банкиры оценивают в 10-15 тыс. руб. Впрочем, их перекрывают комиссионные расходы за предоставление кредита, которые составляют 1-1,5% от суммы задолженности. Кроме того, как отметил заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, согласно Налоговому кодексу, при переоформлении кредита из одной валюты в другую заемщик лишается права на имущественный налоговый вычет.

Но самым главным критерием для выбора или отказа от перекредитования остаются ставки. А они в ряде случае будут весьма жесткими. Из перекредитовывающей группы банков самые низкие ставки по ипотеке в рублях предлагает ВТБ 24 — 13,6-15,1% годовых. У других банков ставки, как правило, выше 17% годовых, в ряде случаев (Бинбанк, Юникредит банк) превышают 20% годовых. Собинбанк определяет ставку рублевого кредита в зависимости от величины оставшейся задолженности: до 50% задолженности — ставка 17% годовых, 50-70% — ставка 17-19% годовых, более 70% — ставка 21% годовых.

Представители банковской розницы говорят, что спрогнозировать поведение доллара в будущем трудно. И заемщикам, имеющим рублевые доходы, целесообразно кредитоваться в рублях. Однако не во всех случаях такое перекредитование целесообразно. Ранее, три-четыре года назад, на рынке ипотечного кредитования средняя ставка по долларовым кредитам составляла 9% годовых. По оценке гендиректора кредитного брокера "Фосборн Хоум" Василия Белова, переоформление десятилетнего кредита с валютного со ставкой 9% на рублевый со ставкой 13% годовых выгодно для заемщика в случае курса доллара 34 руб./$. Если аналогичный валютный кредит меняется на рублевый со ставкой 17% годовых, такая операция принесет выгоду при курсе 39 руб./$. 20-процентный рублевый кредит будет выгоден лишь при курсе не менее 43 руб./$. В случаях двадцатилетних кредитов курс доллара повышается соответственно до 37 руб./$, 46 руб./$ и 53 руб./$. Причем во всех случаях предполагается, что это будет средний курс доллара на весь период обслуживания кредита. Однако ни один аналитик не может дать гарантии, что столь высокие курсы могут сохраняться столь длительное время. Исходя из опыта последних десяти лет российская валюта падала от 20 руб./$ до 32 руб./$, потом поднималась до 23 руб./$ и в последнее время опустилась до 28 руб./$. При этом средний курс составил 27,8 руб./$.

Перевод валютного кредита в рублевый при нынешних ставках неизбежно будет сопровождаться ростом ежемесячных платежей. Предположим, ипотека в долларах была взята три года назад под 9% годовых (условно доллар стоил 28 руб.) сроком на 13 лет. Сумма кредита составляла $81,1 тыс. с ежемесячным платежом $886,75 в месяц. На данный момент сумма задолженности по кредиту составляет $70 тыс. (1,96 млн руб.). По расчетам аналитиков Райффайзенбанка, при ставке 13% годовых на оставшиеся десять лет оплаты кредита ежемесячный платеж составит 29,4 тыс. руб., или $1065 (исходя из текущего курса доллара 27,6 руб./$). Таким образом, до достижения курса 34 руб./$ заемщик неизбежно будет переплачивать. Однако в случае превышения этого курса он уже почувствует выгоду. Ослабления же рубля свыше уровня 50 руб./$ (почти двукратное к текущему) пока не прогнозирует никто. Поэтому ставка в 20% годовых в рублях может оказаться невостребованной. Либо придется через какое-то время вновь изменять условия кредитования.

Источник: КоммерсантЪ