Граждане внесут свой вклад в ипотеку

На российском рынке со следующего года появится новая схема ипотечного кредитования. ВТБ 24 планирует предложить гражданам накапливать первоначальный взнос по ипотеке на депозитном счете банка и получать часть ипотечного кредита под льготный процент. Ипотечные кредиты, предоставляемые по схеме, применявшейся в России до сих пор, во время кризиса недоступны для большинства граждан.

По словам директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолия Печатникова, новый ипотечный продукт банка будет выглядеть так. Потенциальный заемщик в течение двух или более лет накапливает на специализированном вкладе не менее 30% стоимости жилья. По накоплении необходимой суммы банк выдает ему кредит на ту же сумму по ставке примерно на 20% ниже рыночной (скидка дается за счет пониженной доходности ипотечного вклада). На оставшуюся часть стоимости жилья (40%) заемщик получает обычный ипотечный кредит уже по рыночной ставке.

Таким образом, с нового года ВТБ 24 начнет применять смешанную американо-немецкую модель ипотечного кредитования. До сих пор российские банки использовали американскую модель, которая предполагает получение кредита сразу после обращения в банк, без обязательного прохождения сберегательной стадии. "Отдельные банки предлагали клиентам так называемые ипотечные вклады, однако они не предполагали в дальнейшем кредитования по пониженной ставке и не являлись реализацией немецкой модели",— подтверждает зампред правления Юниаструм банка Сергей Бессонов.

Переход ВТБ 24 к смешанной американо-немецкой модели ипотечного кредитования обусловлен тем, что использование американской модели в условиях кризиса делает стоимость ипотеки недоступной для большинства потенциальных заемщиков. Американская модель предполагает фондирование ипотеки на финансовом рынке через выпуск ипотечных ценных бумаг, что сильно удорожает либо делает невозможным для банков получение финансирования и, как следствие, резко увеличивает ставки по ипотечным кредитам.

Немецкая модель, реализуемая на Западе через институт стройсберкасс и основанная на системе сбережений, позволяет существенно снизить стоимость ипотечного кредита. Однако в России ее внедрение в чистом виде невозможно из-за высокой инфляции и необходимости бюджетных расходов на увеличение накоплений граждан. Низкие проценты по накопительным ипотечным вкладам на Западе компенсируются дотациями из госбюджета. В России такие дотации пытались прописать в законопроекте "О строительных сберегательных кассах", но в марте этого года рассмотрение законопроекта было отложено на неопределенный срок.

"В результате в текущей рыночной ситуации, когда ставки по ипотеке в следующем году могут достичь уровня 16-17% годовых, смешанная модель, пожалуй, единственный способ сохранить относительную доступность ипотеки для граждан со средним уровнем доходов",— резюмирует господин Печатников.

От традиционной ненакопительной ипотеки ВТБ 24 отказываться не будет, но уже с октября банк для снижения своих рисков прописывает в договорах возможность изменения ставки по уже выданным кредитам, а с 1 января намерен перейти на плавающие ставки по ипотеке. Они будут привязаны к ставке рефинансирования Банка России, которая за текущий год повышалась пять раз.

Эксперты считают, что предлагаемая ВТБ 24 смешанная американо-немецкая схема ипотечного кредитования будет востребована заемщиками. "В текущей ситуации, когда ставки по ипотеке взлетели до уровня 18-20% годовых, а получить кредит даже по таким ставкам крайне сложно, возможность обслуживать хотя бы треть ипотечного кредита по сниженной ставке будет для заемщиков хоть каким-то выходом из ситуации",— говорит аналитик агентства "Русрейтинг" Виктория Белозерова. О том, что получить ипотечный кредит сейчас можно практически лишь в госбанках, "Ъ" писал 20 ноября. Риски заемщиков в смешанной схеме заключаются в возможном отказе банка выдать вкладчику кредит, а также в увеличении сроков накопления из-за роста цен на недвижимость. "Прогнозы по снижению цен на недвижимость вряд ли будут реализованы в краткосрочной перспективе,— отмечает господин Бессонов.— Из-за сложностей с получением кредитов застройщиками темпы ввода жилья в эксплуатацию сокращаются, что искусственно создает переизбыток спроса на жилье".

Для самого ВТБ 24 новый продукт — способ повысить ликвидность в условиях кризиса, добавляет Сергей Бессонов: при запуске проекта банк на два года получает в распоряжение средства граждан. Риски банка по новому продукту состоят в возможном отказе заемщика от участия в схеме и необходимости оперативно вернуть ему накопленный вклад, на что потребуются дополнительные ресурсы.

Источник: КоммерсантЪ