Спасти нельзя сохранить

Банкиры предлагают реанимировать рынок ипотеки за государственный счет. Насколько это оправданно и не уйдут ли средства на латание совершенно других "дыр"?

Легкость, с которой российское государство выразило готовность вложить деньги в отечественную экономику, пытаясь спасти ее от последствий мирового кризиса, подвигла банкиров к попытке получить свою часть "пирога" на ипотеку. Как стало известно СФ, комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ) обратился в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с просьбой "решить вопрос о дальнейшем увеличении финансирования агентства для повышения интереса банков в развитии ипотечного рынка и сохранения его стабильности". Делать это предполагается за счет расширения полномочий АИЖК.

Мертвый рынок
Как любят шутить банкиры, ипотека в России умерла, не успев родиться. Формально в этом году отмечалось десятилетие ипотеки — соответствующий закон был подписан президентом России 16 июля 1998 года, однако сегодня на ее долю приходится всего 2% российского ВВП. Для сравнения: в США — 70%, а в Нидерландах и вовсе 110%.

Впрочем, и хорошо, что у нас жилищное кредитование не стало доступным любому желающему, а то масштабы бедствий, вызванных мировым кризисом, были бы куда значительнее. Пока же неприятность заключается в том, что получить кредит на покупку жилья стало гораздо сложнее, чем раньше, так как многие игроки вообще приостановили выдачу ипотечных ссуд. Так, например, поступили Мастер-банк, Московский кредитный банк, Европейский трастовый банк, банк "Союз" и другие. Те же, кто не стал отваживать клиентов, значительно ужесточили условия, подняв ставки на два-три процентных пункта, а то и больше. Скажем, Альфа-банк выдает ссуды под 20% годовых в рублях, в ОТП-банке ставка постоянная только в первый год (16%), потом она привязана к MosPrime (плюс премия). Меньше всего берет контролируемый государством ВТБ 24 — семилетний кредит можно получить и под 14%. Первоначальный взнос во всех банках не опускается ниже 30%, в то время как еще не так давно доступны были и 10%.

Многие банки, в первую очередь региональные, не в состоянии кредитовать заемщиков из-за отсутствия средств для выдачи новых займов. Сегодня деньги можно получить в АИЖК и Банке России, однако в первом случае условия слишком невыгодны, а ко второму источнику не у всех желающих есть доступ. Чтобы как-то оживить ипотечный рынок, банкиры через своих лоббистов пытаются изменить правила игры.

Что просят банки
"Те условия, которые сейчас предлагает АИЖК, попросту неприемлемы",— отмечает начальник управления планирования и финансового анализа Национального резервного банка Наталья Гаврилова. Напомним, что с сентября этого года АИЖК выкупает кредиты в основном только с дисконтом от остатка ссудной задолженности, а не по номиналу, как раньше. По номиналу выкупаются лишь ссуды, выданные по ставкам, приближенным к среднерыночным, а этого почти никогда не случается, так как с начала кризиса ставки значительно выросли. Средний дисконт составляет 6%, и, скажем, продав кредитов на $100 млн, банк получает от АИЖК всего $94 млн "живых" денег, а на $6 млн вынужден зафиксировать убыток, накопление которого может достичь угрожающих размеров — вплоть до потери лицензии. "При рефинансировании закладных с дисконтом банк обязан отражать убытки на своем балансе,— отмечается в послании АРБ.— Любая дополнительная фиксация убытков может сказаться на финансовой устойчивости банка и спровоцировать негативную реакцию со стороны Центробанка".

Потому-то, как рассказал СФ заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию АРБ, вице-президент Европейского трастового банка Евгений Чепенко, банки и просят АИЖК вернуться к старой схеме рефинансирования, то есть выкупать закладные без дисконта. Как пояснил Чепенко, АИЖК вынуждено было отказаться от старой схемы в силу финансовых сложностей — отсутствия средств на выкуп. Но поскольку правительство приняло решение выделить в капитал агентства 60 млрд руб., то старую схему можно реанимировать, хотя этих средств и недостаточно.

Кроме того, банкиры просят АИЖК помочь с получением денег там, где они сегодня есть — в Центробанке, который кредитует финансовые институты под залог ценных бумаг, указанных в так называемом "ломбардном списке". АИЖК в состоянии помочь с обеспечением, поскольку в ломбардный список включены корпоративные облигации агентства, а также ипотечные облигации, выпущенные двумя его агентами (Первым и Вторым ипотечным агентом АИЖК). Если позволить банкам обменивать свои закладные по кредитам на бумаги АИЖК, открывается доступ к ресурсам ЦБ. Таким же образом можно получить средства и под залог ипотечных облигаций, по которым АИЖК предоставит свои гарантии.

Цель оправдывает средства
Насколько действенны меры, предлагаемые АРБ? Как считает первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка Людмила Лебедева, любые инструменты, позволяющие банкам получить длинные деньги на приемлемых условиях, можно только приветствовать. Вопрос в том, насколько они реализуемы. Далеко не все банки смогут обменять закладные на облигации АИЖК и получить под них ломбардный кредит в ЦБ. А выпуск ипотечных облигаций — процесс долгий, следовательно об этом на ближайшее время придется забыть. Самый реальный способ — прямой выкуп закладных, старая схема АИЖК, которую агентству имеет смысл реанимировать на прежних условиях. Как подчеркивает Лебедева, для многих региональных банков помощь агентства необходима — без нее ипотеки в регионах не будет.

Евгений Чепенко соглашается с тем, что процедура выпуска корпоративных бумаг действительно очень длительна и дорогостояща — на нее приходится тратить от четырех до шести месяцев и $1,5-2 млн. Поэтому оптимальны два варианта: возврат агентства к старой схеме и обмен закладных на бумаги АИЖК. По словам Чепенко, европейские рынки оживут не раньше, чем через год-два: за это время надо придумать и реализовать в России при содействии с АИЖК новые механизмы секьюритизации. Скажем, позволить агентству выкупать любые ценные бумаги банков, обеспеченные закладными по кредитам (ипотечные облигации, кредитные ноты), причем выпущенные не только в России, но и за рубежом.

Не до жиру
В самом АИЖК к просителям пока отнеслись довольно прохладно. "Агентство не будет пересматривать свой подход к выкупу стандартных закладных",— заявила СФ директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. Тем не менее, по ее словам, рассматривается несколько новых вариантов рефинансирования. В частности, идет дискуссия о том, чтобы при продаже закладных с дисконтом банк оформлял бы не убыток, а долговое обязательство, срок исполнения которого возникает только через год-два после рефинансирования. Как предполагается, за это время страсти на рынке улягутся, и банки накопят жирок для компенсации убытков. 1 ноября наблюдательный совет АИЖК принял решение выкупать у банков также ипотечные облигации, обеспеченные кредитами, выданными не по стандартам агентства. Нежелание АИЖК вернуться к старой схеме рефинансирования вполне понятно — ресурсы агентства сильно ограничены. Его главный источник — взнос государства в капитал и продажа собственных ценных бумаг, корпоративных и ипотечных облигаций.

Обещанные государством 60 млрд руб. на пополнение капитала пока так и не дошли, а если и дойдут, то это, по словам Чепенко, будет всего лишь "каплей в море" — по сравнению с объемом ипотечных кредитов, скопившихся на балансах банков. По предварительным данным ЦБ, на 1 октября 2008 года объем задолженности по ипотечным кредитам уже превысил 1 трлн руб. Если учесть, что на долю АИЖК приходится около 10% выданных кредитов, необходимо как минимум 100 млрд руб. только для рефинансирования старых закладных. Но поскольку АИЖК необходимо продолжать выкупать и новые закладные, то эту цифру, по мнению Чепенко, необходимо как минимум удвоить.

За счет чего? Например, задействовать второй источник — выпуск ценных бумаг. У агентства уже есть 11 выпусков корпоративных облигаций на общую сумму 39,7 млрд руб. (часть из них обеспечены госгарантиями). Кроме того, ипотечные облигации на 14 млрд руб. эмитировали агенты АИЖК. Однако сегодня рынок облигаций переживает не лучшие времена, и инвесторов не интересуют даже гораздо более ликвидные и доходные бумаги, чем те, которые сегодня может предложить АИЖК. Толчок развитию рынка могло бы дать разрешение вкладывать пенсионные накопления, находящиеся под управлением Банка развития, в ипотечные облигации без госгарантий, однако соответствующие поправки в законодательство только разрабатываются. Может, это и хорошо, ведь если бы у АИЖК не было бы проблем с привлечением ресурсов под свои бумаги, ипотека в России развивалась бы по тому же принципу, что и в США — со всеми вытекающими последствиями. АИЖК стало бы выполнять функции ипотечных компаний Fannie Mae и Freddie Mac, которые так "удачно" работали над формированием вторичного рынка ипотеки, скупая закладные у банков и выпуская под них ценные бумаги, что компании пришлось спешно национализировать, дабы не обвалился финансовый рынок США.

Опыт чужих ошибок
Сами банкиры не склонны драматизировать события. Как отмечает первый вице-президент ФК "Уралсиб" Константин Вайсман, наш ипотечный рынок гораздо менее рискованный, чем американский, где для получения ипотечной ссуды достаточно было просто иметь свидетельство социального страхования. В России уровень невозвратов пока невысок. Другое дело, если за время кризиса многие заемщики потеряют работу и будут не в состоянии обслуживать свой долг. "Поэтому АИЖК надо реагировать как можно быстрее, чтобы не превратиться в ту "скорую", которая приезжает к больному не через десять минут, а через час, и вместо принятия экстренных мер дает ему таблетку от головной боли",— предупреждает Вайсман.

Как добавляет Чепенко, АИЖК выкупает только те кредиты, которые были выданы по его стандартам, а они очень жесткие. Поэтому пока нет никаких оснований считать, что агентство будет выпускать бумаги, обеспеченные некачественными активами. Отметим, что стандарты АИЖК только недавно стали жесткими, до этого же кредиты выдавались, как признался один из участников рынка, практически с закрытыми глазами. Важно было запустить ипотеку в России, поэтому чиновники готовы были не обращать внимания на мелкие "недоработки". Однако именно они в конечном счете и могут привести к большим проблемам.

Само рассосется
Директор аналитического департамента ФК "Открытие" Халиль Шехмаметьев настроен скептически, уверяя, что банки просят деньги вовсе не для ипотеки. "Просто они хотят за счет привязки к социальному аспекту решить свои проблемы с текущей ликвидностью и попытаться перевесить их на государство, получив с его помощью доход по другим активам",— уверяет Шехмаметьев. По его словам, доля ипотеки в совокупных активах банков не превышает 4%, а это ничтожно мало для того, чтобы поднимать шумиху вокруг этого вопроса. "Паниковать не надо,— уверяет Шехмаметьев.— Через полгода рынок восстановится, и банки снова начнут выдавать ипотечные кредиты".

С одной оговоркой: если за это время улучшить систему оценки заемщиков и залогов. Тогда, возможно, и помощь государства не потребуется.
Экспертное мнение
Константин Романов, аналитик ИК "Финам":
— Предлагаемые меры могут стать инъекцией, которая выведет ипотеку из состояния комы, но вряд до завершения негативных тенденций в мире российская ипотека сможет стать хотя бы "ходячим больным". Рефинансирование с помощью ЦБ в состоянии обеспечить хороший приток ликвидности в сектор, но воспользоваться этим смогут только крупнейшие игроки и, возможно, отдельные банки. Кроме того, по сути это означает развитие ипотеки целиком за счет государства, ресурсы которого и так требуются в большом числе отраслей. В результате объем вливаний окажется ограниченным, что не позволит в ближайший год вернуть ипотеку на докризисный уровень.

Александр Тютюнник, партнер компании КПМГ:
— Рынок ипотеки у нас очень маленький, поэтому никакой катастрофы нет. Если в России на каждого человека приходится ипотечных кредитов на сумму около $200, то в США — более чем на $200 тыс. Главная проблема — неразбериха с оценкой залога, ведь никто не знает, сколько будет стоить недвижимость. Думаю, ее цена до середины 2009 года не упадет более чем на 25%. В США в 2007-м в начале кризиса средняя стоимость дома составляла около $200 тыс., сейчас это около $120 тыс., то есть падение на 40 %. В ближайшее время в России более активно кредитовать население будут госбанки, в частности Сбербанк, поэтому никакой новой модели рефинансирования вводить не следует.

"Я представлял, как американское правительство становится крупнейшим инвестором в мире. С такой перспективой я уже сталкивался и нашел ее пугающей... Президент Клинтон предложил инвестировать в акции $700 млрд из фондов социальной защиты и... выдвинул идею создания частной структуры для управления этими средствами. Нетрудно догадаться, какими могут быть злоупотребления, окажись в руках правительства столь мощный финансовый рычаг".

Алан Гринспен
КоммерсантЪ