Банки отказываются от заложенных квартир

Россия начала расплачивается за ипотечный бум прошлых лет: более 3,5 тыс. россиян на сегодняшний день уже потеряли жилье по решениям судов. Своеобразный «антирекорд» поставил Алтайский край – должников лишают крыши над головой в массовом порядке. Банки тем временем начали публиковать объявления о продажах «плохих» квартир.

Российские законы разрешают выселять семьи с детьми, невзирая на наличие или отсутствие какой бы то ни было жилплощади, просто в «никуда». Именно этим и воспользовались суды Алтая, которые в течение двух недель вынесли более 500 решений о «взыскании» ипотечных квартир. Примерно столько же, судя по сообщениям местных СМИ, еще на подходе. Газета ВЗГЛЯД уже писала, что Алтайский край стал рекордсменом по выселению давно – первое такое судебное решение в стране было принято в конце 2008 года. К сегодняшнему дню заемщики жилищных кредитов задолжали местным банкам порядка 2,8 млрд рублей, а сумма просрочек составила более 22%.

«К концу года на рынке появятся тысячи дефолтных квартир, дисконт на которые может доходить до 20% »
Для сравнения: сейчас в целом по стране он не превышает 7-8%. «Рекордсменом» Алтай стал по вполне объективным причинам кризисного времени, которое вылилось в закрытие многих предприятий и резкое сокращение зарплат.

«Кризис не оставляет свободы выбора, - говорит ВЗГЛЯДу директор консалтинговой компании BBSY Артем Переверзев. - Если раньше заемщик мог продать ипотечную квартиру и приобрести более дешевый и доступный вариант, а остаток отдать банку, то теперь это стало невозможно - жилье упало до 50%. Это приводит повсеместно к тому, что даже срочная продажа ничего не решает – заемщики остаются и без жилья, и с долгом перед банком. Банкам, со своей стороны, становится невыгодно «держать» заложенные квартиры».

Как говорят участники рынка, в такой ситуации банки стали работать очень жестко, начисляя, например, огромные штрафные пени, которые исчисляются в геометрической прогрессии в зависимости сроков просрочки и сумм кредита. По идее, никто не мешает нанять адвоката, который может через суд добиться отмены всякого рода штрафов и даже отсрочки платежей на полгода-год, что предусматривается нашим законодательством. Но, проблема в том, что, как правило, заемщики подходят к своему личному дефолту тогда, когда нет возможности оплатить даже услуги юристов, подчеркивают эксперты.

Этапы банкротства выглядят так: не платите месяц - это просрочка. Через 3 месяца неплатежей банк объявляет займ дефолтным. Это означает, что банк вправе требовать с заемщика не только проценты, но и всю сумму плюс штрафы. Как правило, суд встает на сторону кредитора. Дальше - арест на жилье и его продажа с молотка. При этом, банк не смотрит на среднерыночные цены, а продает с большим дисконтом, так как для финансовой структуры важнее время. Остаток, образовавшийся от такой «моментальной» продажи должен оплатить заемщик. Для справки: в ряде европейских стран ее «делят» в соотношении 50 на 50, а в США этот остаток должникам с начала года стали прощать.

«Так называемая дефолтная недвижимость пока еще единична на рынке и не продается с таким уж большим дисконтом, - сказала ВЗГЛЯДу аналитик компании GT-Realty Consuling Мария Авдотьина. – С одной стороны, банк не имеет возможности продавать – это не его специализация. Наиболее простой для них вариант – добиться от заемщика выплат «живыми деньгами» и не «вешать» на себя новые проблемы с оценкой и реализацией жилья».

Согласно информации коллекторского агентства Sequoia Credit Consolidation, до 40% банков признают уже сегодня, что ждут невозвратов прежде всего от ипотечных заемщиков.

Пока случаев продажи ипотечных квартир очень мало по сравнению с количеством выданных кредитов – речь идет о сотнях квартир, но, вполне вероятно, что «волна» дефолтного жилья придет ближе к концу года, считают аналитики.

Как правило, в случае согласия должника на погашение задолженности путем реализации квартиры в добровольном порядке составляется письменное соглашение об отступном. При этом надо иметь ввиду, что размер отступного необязательно должен совпадать с размером исполнения по обязательству. С предоставлением отступного прекращаются все обязательства по договору, включая неустойки. На сегодняшний день таким образом разрешается до 95% всех случаев с невыплатой по ипотеке.

Заемщик, получая уведомление о продаже квартиры с торгов, уже никак не может повлиять на цену жилья. В таких случаях должник пытается срочно найти покупателя и реализовать залог по соглашению сторон.

По данным агентства «КредитБрокер-Сервис», в настоящее время скидка при продаже таких квартир варьируется от 5 до 10%, причем, какого-то специального или «секретного» дисконта на ипотечные квартиры нет.

Некоторые кредитные учреждения готовы идти навстречу покупателю залоговой квартиры и предоставлять ипотечный кредит на старых условиях. То есть возможна смена заемщика-должника по кредитному договору. На юридическом языке это называется «переводом долга со сменой залогодателя».

«Этот вариант – самый выгодный для потенциального покупателя дефолтного жилья, - говорит Артем Переверзев. – Вы можете приобрести жилье в кредит по ставке 2-3-летней давности, т.е на уровне 11-13% годовых, что сейчас можно «подарком» на фоне 20-23% кредитов».

Количество недвижимости на балансе банков увеличивается, а ее стоимость снижается. Пик перетока активов, по прогнозам аналитиков, придется на вторую половину года, что может спровоцировать еще большее падение цен и, соответственно, увеличение убытков банков. Эксперты банковского сообщества, изучив рынок недвижимости, определили 3 сценария на 2009 год: оптимистичный, нейтральный и пессимистичный. По оптимистичному сценарию к 31 декабря 2009 года стоимость недвижимости снизится по отношению к аналогичному периоду 2008 года на 15%, по нейтральному - на 25%, а по пессимистичному - на 40%.

Такая разница в оценках возникает из-за расхождения оценок масштабности и продолжительности кризиса. Но итог в принципе одинаков: предел еще не достигнут. А потому держать на балансе банка объект недвижимости в течение года, возможно, не имеет смысла. Значит, делают вывод аналитики, скоро на рынке появится большое количество дефолтных квартир, дисконт на которые может составить до 20% от цены рынка.