Ипотека по новым правилам

Получить кредит на покупку недвижимости можно практически в каждом банке, который занимается ипотечным кредитованием. Но это не означает, что кредитные организации массово выдают такие займы всем желающим. Проанализировав последствия мирового экономического кризиса и оценив убытки от невозвращенных кредитов, банки кардинально пересмотрели условия кредитования физических лиц, ужесточив их таким образом, чтобы минимизировать риски, связанные с выдачей займов.

До кризиса 2008 года основной валютой для получения ипотеки были доллары США. Это объяснялось тем, что процентные ставки в валюте были более выгодны и, соответственно, общая сумма переплаты по кредиту была меньше. Ни банки, ни заемщики не брали во внимание вероятность валютных колебаний, что имело весьма печальные последствия. На сегодняшний день, проанализировав валютные риски, лучше ориентироваться на валюту, в которой заемщик получает основной доход, и большинстве случаев таковой валютой являются рубли.

Коснулись изменения и условий кредитования. Так, срок возвращения долга несколько сократился, а ставки по заемным средствам выросли. Уменьшение срока в первую очередь связано с тем, что банку довольно сложно спрогнозировать, сможет ли заемщик через 25-30 лет погашать кредит. А чем меньше срок – тем проще оценить вероятность невозвращения долга.

До кризиса можно было оформить ипотеку без оплаты первоначального взноса. Это делало такой банковский продукт еще более доступным для большинства заемщиков. Но, к сожалению, именно такие кредиты при наступлении кризиса первыми вышли на просрочку и впоследствии оказались безнадежными (с точки зрения погашения) займами. Первоначальный взнос – это не только показатель материальной состоятельности заемщика, а и возможность для банка хоть как-то обезопасить себя от больших потерь в случае форс-мажорных ситуаций. Тем более что обстановка на рынке недвижимости по-прежнему напряженная, и до сих пор не обозначен четкий тренд.

Сразу после кризиса первоначальный взнос составлял до 70%, сейчас же требования к первоначальному взносу стали более лояльны. Теперь большинство банков требует от заемщиков от 10% от оценочной стоимости. А благодаря снижению цен на недвижимость во время кризиса ипотека даже при таких условиях вполне доступна для большинства платежеспособных заемщиков.

Банки пересмотрели свои требования к заемщикам. Теперь ипотечный кредит может получить только клиент с идеальной кредитной историей (после кризиса число таких заемщиков резко сократилось) и стабильным финансовым состоянием. При расчете коэффициента платежеспособности используется только документально подтвержденный доход (до кризиса некоторые банки при расчете использовали неофициальный), и в случае каких-либо сомнений в возможности погашения долга клиенту безоговорочно отказывают в выдаче кредита. Такая вынужденная мера хоть и сокращает число выданных займов, но значительно снижает риск появления проблемных кредитов.

Ряд банков внесли значительные изменения в свои ипотечные программы. Так, в конце октября Банк Москвы объявил о запуске программ реструктуризации для заемщиков, получавших ипотечные кредиты в экзотических валютах – швейцарских франках и японских иенах. С момента запуска этих программ франк подорожал относительно рубля на 61,5%, иена – на 187%, и в Банке Москвы перед лицом угрозы массовых неплатежей готовы пойти на финансовые потери в связи с льготной реструктуризацией. С середины ноября банк предложит таким заемщикам два варианта реструктуризации: рефинансирование валютного кредита с льготной конвертацией задолженности в рубли (по курсу ЦБ без надбавок) и установлением льготной ставки (5–8% годовых) или сохранение кредита в исходной валюте со значительным снижением ставки. Также банк готов увеличить максимальный срок кредита с текущих 30 до 50 лет. "Мы идем навстречу пожеланиям заемщиков, чтобы их текущий платеж в рублевом эквиваленте был максимально приближен к тому платежу, который у них был на момент выдачи кредита", – сообщил руководитель управления ипотеки Банка Москвы Олег Пятлин.

А, к примеру, ОТП Банк больше не будет выдавать в массовом порядке ипотеку и автокредиты, а сосредоточится на более доходных необеспеченных кредитах. «Возможно, стратегия ОТП Банка предусматривает рост рентабельности. С другой стороны, большое количество продуктов обеспечивают диверсификацию линейки, – рассуждает вице-президент банка «Ренессанс Капитал» Николай Тепляков. – Фокусируясь на высокодоходных продуктах, банк планирует компенсировать удорожание привлечений».

Ипотечные кредиты напрямую связаны с ситуацией на рынке недвижимости. В ожидании второго витка экономического кризиса довольно сложно спрогнозировать, какие дополнительные нововведения будут вноситься в условия ипотечного кредитования. Но в любом случае банки в борьбе за клиента будут стараться не усложнять процедуру получения и оформления займа

Источник: rbc