Рефинансирование ипотеки: стоит ли менять кредитора?

Ипотечное кредитование с каждым днем становится все популярнее в России. На какие только риски не идут банки, чтобы сохранить своих клиентов и привлечь новых, предлагая актуальную на сегодняшний день услугу – рефинансирование или перекредитование ипотеки. Что же это такое?

Лицам, оформившим ипотеку и имеющим хорошую кредитную историю, предприимчивые банки предлагают расторгнуть договор о займе со старым залогодержателем в пользу своего продукта с более низкими процентными ставками, тем самым делая акцент на существенной экономии клиентов.

Однако, несмотря на то что процедура рефинансирования ипотечного кредита в России успела прижиться, многие банковские клиенты относятся к ней с осторожностью. И аргументы их выглядят вполне убедительно. Согласно мнению аналитиков, наиболее выгодна процедура рефинансирования клиентам, оформившим ипотeку в 2003–2004 годах.

Еще 3–4 года назад ипотечные кредиты в долларах выдавались под 15–17% годовых, а сегодня ипотечный рынок России радует нас возможностью получить аналогичный кредит под 9,5–11% годовых. Как видите, разница существенная. И у заемщиков, которые кредитовались до 2004 года, возникает очевидный соблазн воспользоваться новыми процентными ставками. Но перед тем, как принять решение о рефинансировании, необходимо сопоставить потенциальную выгоду с расходами по переоформлению кредита, рекомендует Екатерина Правдина, советник по связям с общественностью Городского ипотечного банка.

Эксперты оценивают риски

Расторжение договора с банком и заключение нового заведомо предполагает, что клиенту придется понести некоторые издержки. А именно – потратиться на открытие банковского счета и ячейки, валютную конвертацию, страховку недвижимости, услуги нотариуса и оценщика – и это далеко не все. Поэтому некоторые аналитики полагают, что переход из одного банка в другой не выгоден, если новая процентная ставка незначительно ниже прежней, поскольку оформление самой процедуры не позволит заемщику на этом сэкономить.

Подобного мнения придерживается и Лора Файнзилберг, старший вице-президент банка DeltaCredit: «Рефинансирование имеет смысл лишь в случае, когда разница между ставкой действующего кредита и предлагаемой превышает как минимум 3%. По нашим данным, сегодня эта услуга не пользуется реальным спросом, поскольку невыгодна большинству современных заемщиков. В банки часто обращаются клиенты других банков с просьбой о перекредитовании только из-за того, что об этом много говорят».

По ее словам, еще в конце прошлого года некоторые банки активно рекламировали услуги по перекредитованию, а сегодня количество предложений резко сократилось. «Финансовый кризис заставил банки стать более консервативными в оценке своих рисков, а рефинансирование рассматривается как рискованный продукт. Кроме того, ставки по ипотеке стали выше, что уменьшило интерес к этой услуге со стороны клиентов», – отмечает Лора Файнзилберг.
Слабым звеном в системе перекредитования ипотеки в России остается отмена права на налоговый вычет. При смене кредитора льготы на налоговые выплаты автоматически перестают действовать, что, существенно увеличивает сумму общего долга.

В то же время наиболее заманчиво предложение по рефинансированию выглядит при оформлении долгосрочных кредитов, когда заемщик обязуется оплачивать услуги банка в предоставлении ипотеки, к примеру, на протяжении 10 лет.

Еще один способ избавиться от лишних процентных выплат – переоформить кредит в том же банке, если такой продукт имеется в перечне оказываемых им услуг. В сегодняшних условиях рыночной конъюнктуры банки все чаще запускают систему по рефинансированию ипотечного кредита, пытаясь отстоять своих клиентов в конкурентной борьбе.

Как правило, условия, на которых процедура рефинансирования является возможной, у всех банков схожи. В среднем они выглядят следующим образом.

Срок кредитования – от 1 года до 30 лет.
Валюта кредита – доллары, рубли.
Годовая процентная ставка – от 9% в долларах и от 11% в рублях.
Размер кредита – от 20 000 до 1 500 000 долларов, от 474 000 до 23 700 000 рублей.
До 75% от оценочной стоимости квартиры/индивидуального жилого дома.
Залог – ранее заложенная по рефинансируемому кредиту квартира в многоквартирном доме /индивидуальный жилой дом (жилой дом/коттедж/часть дома/блок в жилом доме блокированной застройки (таунхаус), с зарегистрированным на момент предоставления кредита правом собственности.
Погашение ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.
Наличие положительной кредитной истории по ипотечному кредиту – не менее 12 месяцев.

На первый взгляд, предложение звучит заманчиво, и понять, принесет ли оно выгоду в действительности, возможно с помощью обычного калькулятора. Между тем процесс перекредитования вызывает опасения не только у клиентов, но и у самих банков, поэтому прежде, чем получить «нового клиента», потенциальный кредитор должен взвесить все «за» и «против», тщательно изучив кредитную историю заемщика.

Кто-то теряет, а кто-то находит…

Прежде чем стать кредитором для «новосела», банк вынужден застраховать себя от возможных и весьма существенных потерь. Особенно уязвимым для залогодержателя, оказывающего услугу по рефинансированию, бывает период документального оформления перевода клиента от конкурента под «свое крыло». Банк погашает задолженность нового заемщика перед прежним кредитором и ждет, когда с потребителя снимут обременение. К этому отрезку времени банки готовятся с особой тщательностью, страхуя себя от потенциальных рисков.

В то же время сделать процедуру ипотечного кредитования более безопасной для банковского сектора пытается Ассоциация российских банков, предлагая все новые поправки в закон «Об ипотеке». Не так давно, в мае 2008 года, АРБ выступила с очередным подобным предложением на Петербургском ипотечном форуме, разработав проект федерального закона «Об ипотеке», который предусматривает возможность использования внесудебных процедур для обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога.

Realto.Ru